Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hành lang bảo vệ an toàn công trình là phần đất được xác định để bảo đảm an toàn cho công trình và khu vực xung quanh. Phần hành lang này có thể thuộc quyền quản lý của Nhà nước hoặc vẫn nằm trong quyền sử dụng của người dân, nhưng bị hạn chế mục đích sử dụng. Vì vậy, việc cấp sổ đỏ phụ thuộc vào việc phần đất đó có thuộc phạm vi hành lang bảo vệ hay chỉ nằm giáp ranh.
Nếu thửa đất nằm hoàn toàn trong hành lang bảo vệ công trình, cơ quan chức năng sẽ không cấp sổ đỏ vì khu vực này không được phép sử dụng vào mục đích ở, sản xuất hoặc xây dựng công trình kiên cố. Mọi hoạt động trên đất phải tuân thủ quy định bảo vệ công trình và có thể bị thu hồi nếu Nhà nước cần sử dụng. Trường hợp này, người dân chỉ được xem là “tạm sử dụng” chứ không có quyền hợp pháp lâu dài.
Tuy nhiên, nếu thửa đất chỉ có một phần nằm trong hành lang an toàn, phần còn lại ngoài phạm vi hành lang vẫn có thể được cấp sổ đỏ. Khi đó, cơ quan chức năng sẽ xác định ranh giới cụ thể, phần đất nằm trong hành lang sẽ được ghi chú rõ trong Giấy chứng nhận với nội dung “đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, không được xây dựng, trồng cây lâu năm, không được bồi thường khi thu hồi”. Đây là cách xử lý linh hoạt để vừa bảo đảm quyền sử dụng đất của người dân, vừa không vi phạm quy định bảo vệ công trình.
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, đối với đất nằm trong hành lang bảo vệ lưới điện cao áp, đê điều, giao thông, thủy lợi hoặc đường ống dẫn dầu, người sử dụng vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu thỏa mãn ba điều kiện chính: đất sử dụng ổn định trước khi công trình được xây dựng, có giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp, và việc sử dụng đất không gây cản trở, ảnh hưởng đến an toàn của công trình. Trong trường hợp này, người dân được công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn hoặc quyền hạn chế, tùy tính chất công trình.
Thực tế tại nhiều địa phương, người dân sinh sống hàng chục năm trên phần đất giáp hành lang đường giao thông hoặc bờ kênh, nhưng khi xin cấp sổ lại gặp khó vì quy hoạch chồng lấn. Nhiều trường hợp được cơ quan chuyên môn đo đạc, cắm mốc tách phần đất vi phạm hành lang để cấp sổ cho phần còn lại, giúp người dân ổn định chỗ ở và tránh rủi ro pháp lý sau này.
Ngược lại, cũng có những trường hợp cố tình xây dựng, san lấp hoặc mua bán trong phạm vi hành lang bảo vệ dù biết rõ bị cấm. Khi phát hiện, chính quyền buộc tháo dỡ công trình và không xem xét cấp sổ, thậm chí xử phạt hành chính. Do đó, người dân cần kiểm tra kỹ quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn trước khi nhận chuyển nhượng đất để tránh “tiền mất tật mang”.
Theo các chuyên gia quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình là khu vực đặc biệt, không thuộc loại “đất quy hoạch treo” mà là vùng được pháp luật xác định giới hạn sử dụng rõ ràng. Việc cấp sổ đỏ cho khu vực này không phải là quyền đương nhiên mà phải căn cứ từng trường hợp cụ thể. Đối với những thửa đất đã tồn tại từ trước khi công trình được xây dựng, cơ quan quản lý có thể xem xét cấp sổ có điều kiện, kèm theo nội dung hạn chế quyền sử dụng.
Trong khi đó, đối với những người mua đất nằm trong khu vực hành lang an toàn mà chưa có sổ đỏ, việc làm sổ gần như không khả thi. Họ chỉ có thể sử dụng tạm thời theo quy định và không được phép xây dựng, chuyển nhượng hay thế chấp ngân hàng. Đây là lý do khiến giá những khu đất như vậy thường thấp hơn đáng kể so với khu vực xung quanh, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Để tránh tranh chấp, người dân nên yêu cầu cơ quan tài nguyên và môi trường đo đạc chính xác ranh giới hành lang bảo vệ trước khi giao dịch. Bản đồ quy hoạch chi tiết hoặc thông tin công khai tại phòng Tài nguyên – Môi trường quận, huyện là căn cứ quan trọng để xác định phần đất được phép cấp sổ. Nếu phát hiện phần đất nằm trong hành lang, người mua cần yêu cầu bên bán tách thửa hoặc làm rõ phạm vi trước khi ký hợp đồng.
Việc hiểu đúng về hành lang an toàn công trình giúp người dân chủ động bảo vệ quyền lợi của mình. Không phải mọi thửa đất nằm trong khu vực này đều bị cấm cấp sổ, nhưng mọi trường hợp đều bị hạn chế quyền sử dụng. Một mảnh đất có sổ đỏ hợp pháp không chỉ bảo đảm giá trị tài sản mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng trong mọi giao dịch. Vì vậy, trước khi quyết định mua, người dân cần tìm hiểu kỹ quy hoạch và pháp lý để tránh vướng vào những “vùng xám” đầy rủi ro.
