Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và được kế thừa, làm rõ hơn trong Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025), việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các thửa đất thuộc diện quy hoạch phụ thuộc vào tình trạng thực hiện quy hoạch. Nếu khu vực đó mới nằm trong quy hoạch trên giấy, chưa có quyết định thu hồi hoặc kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người sử dụng đất vẫn được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định hiện hành.
Nói cách khác, quy hoạch chưa triển khai không làm mất quyền đăng ký sổ đỏ. Nhà nước chỉ tạm dừng cấp sổ khi khu vực đó đã có quyết định thu hồi đất hoặc đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt – tức là chuẩn bị triển khai dự án trong thời gian gần. Khi đó, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ tạm dừng các thủ tục cấp mới, chuyển nhượng, tách thửa để tránh phát sinh rủi ro và tranh chấp.
Tuy nhiên, nếu mảnh đất bạn đang sử dụng nằm trong khu quy hoạch giáo dục nhưng vẫn đang được sử dụng ổn định, có giấy tờ hợp pháp như hợp đồng mua bán, giấy tờ thừa kế, biên lai nộp thuế đất lâu năm…, bạn hoàn toàn có thể nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận. Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hiện trạng, xác định quy hoạch chưa có kế hoạch thu hồi cụ thể thì vẫn được cấp sổ.
Trên thực tế, có nhiều trường hợp người dân sinh sống ổn định hàng chục năm trong khu vực quy hoạch nhưng chưa có dự án triển khai. Khi đó, nếu đáp ứng đủ điều kiện, vẫn được cấp sổ đỏ có thời hạn hoặc ghi chú “đất nằm trong quy hoạch” để đảm bảo minh bạch pháp lý. Điều này giúp người dân có cơ sở quản lý tài sản, được bồi thường thỏa đáng nếu sau này Nhà nước thu hồi để làm công trình giáo dục.
Ngược lại, nếu khu đất đã có quyết định thu hồi hoặc đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm, thì không được làm sổ đỏ mới. Lúc này, quyền sử dụng đất chỉ mang tính tạm thời; người dân chỉ có thể sử dụng cho đến khi dự án triển khai và Nhà nước thực hiện thu hồi, bồi thường theo giá trị đất tại thời điểm đó.
Đối với người mua đất, cần đặc biệt lưu ý kiểm tra bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc cấp thành phố, có thể tra cứu tại phòng Tài nguyên – Môi trường hoặc cổng thông tin quy hoạch của địa phương. Nhiều trường hợp vì không kiểm tra kỹ, mua phải đất nằm trong quy hoạch giáo dục, dẫn đến không thể làm sổ đỏ, không được xây nhà hoặc khó chuyển nhượng.
Về bản chất, quy hoạch giáo dục là quy hoạch mang tính định hướng lâu dài của Nhà nước nhằm phục vụ lợi ích công cộng. Tuy nhiên, từ khi quy hoạch được công bố đến khi dự án thực hiện có thể kéo dài nhiều năm, thậm chí hàng chục năm. Do đó, người dân có quyền sử dụng đất hợp pháp vẫn được bảo vệ, miễn là Nhà nước chưa có kế hoạch thu hồi cụ thể.
Trong trường hợp người sử dụng đất muốn xác nhận tình trạng quy hoạch trước khi làm sổ, có thể xin trích lục bản đồ quy hoạch hoặc văn bản xác nhận quy hoạch tại cơ quan tài nguyên môi trường địa phương. Đây là căn cứ chính thức để xác định xem đất của mình có thuộc diện được cấp sổ đỏ hay không.
Tóm lại, đất nằm trong quy hoạch giáo dục vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu quy hoạch đó chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hoặc chưa có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người dân nên chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch, lưu giữ đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp, và làm hồ sơ xin cấp sổ càng sớm càng tốt để bảo vệ quyền lợi khi Nhà nước thực hiện dự án trong tương lai.
