Theo quy định của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025), người sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch đô thị hoàn toàn có thể xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nếu đáp ứng đủ điều kiện. Tuy nhiên, việc được chuyển hay không còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của địa phương, kế hoạch phân bổ đất ở hằng năm và quyết định của UBND cấp có thẩm quyền. Không phải mọi thửa đất nông nghiệp đều có thể chuyển đổi tự do.
Điều kiện đầu tiên là thửa đất đó phải nằm trong khu vực được quy hoạch làm đất ở hoặc được cơ quan chức năng chấp thuận điều chỉnh mục đích. Nếu mảnh đất nằm trong quy hoạch nông nghiệp, cây xanh, giao thông hoặc hành lang kỹ thuật – dù nằm giữa đô thị – cũng sẽ không được phép chuyển. Người dân có thể tra cứu quy hoạch qua cổng thông tin đất đai điện tử, phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND phường/xã nơi có đất.
Thứ hai, đất muốn chuyển phải đang được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, không bị kê biên hay xử lý vi phạm hành chính. Cơ quan quản lý sẽ kiểm tra hồ sơ, xác nhận thực tế sử dụng và nguồn gốc. Nếu phát hiện thửa đất từng bị lấn chiếm, khai hoang trái phép hoặc sử dụng sai mục đích, hồ sơ sẽ bị từ chối. Ngoài ra, đất nông nghiệp thuê của Nhà nước hoặc đất được giao có thời hạn ngắn (ví dụ 20 năm, 50 năm) thường không đủ điều kiện chuyển sang đất ở.
Khi đủ điều kiện, người sử dụng đất cần nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện. Hồ sơ gồm: đơn xin chuyển mục đích, bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), bản trích lục thửa đất và bản vẽ hiện trạng. Trong thời hạn 15–30 ngày, cơ quan chức năng sẽ thẩm định, xác minh thực địa và ra quyết định cho phép chuyển nếu phù hợp quy hoạch.
Tuy nhiên, việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở không chỉ là thủ tục hành chính đơn thuần – người dân còn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Mức thu này phụ thuộc vào vị trí, diện tích, loại đất và bảng giá đất của từng địa phương. Với các đô thị lớn, mức chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở có thể rất cao, khiến chi phí chuyển đổi lên đến hàng trăm triệu đồng cho mỗi 100m². Chính vì vậy, người dân nên tính toán kỹ trước khi làm thủ tục.
Ngoài tiền sử dụng đất, chủ đất cũng cần chuẩn bị phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ, phí đăng ký biến động và các chi phí liên quan khác. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên sẽ cập nhật lại mục đích sử dụng trong sổ đỏ, đồng thời cấp giấy chứng nhận mới thể hiện rõ loại đất “đất ở tại đô thị”. Từ thời điểm này, người dân có thể xây dựng, thế chấp, chuyển nhượng hoặc thừa kế theo quy định.
Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch treo hoặc đang chờ điều chỉnh quy hoạch, việc xin chuyển mục đích có thể bị tạm dừng. Khi đó, người dân chỉ có thể sử dụng tạm theo hiện trạng, không được xây nhà kiên cố. Đây là vấn đề phổ biến tại các quận ven đô của TP.HCM, Hà Nội, nơi quy hoạch thay đổi liên tục và nhiều khu đất nông nghiệp “mắc kẹt” giữa vùng đô thị hóa.
Theo các chuyên gia bất động sản, việc chuyển đất nông nghiệp trong đô thị sang đất ở không chỉ giúp người dân hợp thức hóa tài sản mà còn góp phần tăng giá trị đất gấp nhiều lần. Tuy nhiên, rủi ro cũng không nhỏ – đặc biệt là khi người mua không kiểm tra kỹ quy hoạch hoặc mua đất “tay ngang” bằng giấy viết tay, chưa có sổ đỏ. Trong những trường hợp này, hồ sơ gần như không thể hợp thức hóa, dẫn đến mất trắng khi chính quyền thu hồi.
Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng quyền cho người dân khi cho phép xin chuyển mục đích từng phần thửa đất thay vì toàn bộ như trước. Điều này tạo điều kiện linh hoạt hơn, đặc biệt cho các hộ có đất xen kẹt trong đô thị muốn vừa giữ lại một phần sản xuất, vừa có phần đất ở hợp pháp. Tuy nhiên, việc xét duyệt vẫn phải căn cứ trên nhu cầu sử dụng đất thực tế và quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
Tóm lại, đất nông nghiệp trong đô thị hoàn toàn có thể chuyển sang đất ở, nhưng phải đáp ứng đồng thời ba yếu tố: nằm trong quy hoạch đất ở, có hồ sơ pháp lý rõ ràng, và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Người dân cần chủ động tra cứu quy hoạch, tính toán chi phí và tránh nghe theo lời hứa “có thể lên thổ cư dễ dàng” từ môi giới. Bởi chỉ khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, việc chuyển đổi mới hợp pháp và mang lại giá trị bền vững cho người sở hữu.
