Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025), đất ở xen kẹt trong khu nông nghiệp không đương nhiên được công nhận là đất ở. Việc cấp sổ đỏ phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất và sự phù hợp của thửa đất với quy hoạch xây dựng đô thị hoặc nông thôn. Nếu thửa đất này đã hình thành và sử dụng ổn định trước thời điểm quy hoạch, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đất ở, thì vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ.
Trường hợp phổ biến nhất là đất xen kẹt có nguồn gốc từ đất nông nghiệp, sau đó người dân tự ý xây nhà. Nếu chưa được chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan nhà nước sẽ không cấp sổ đỏ cho phần đất đã xây dựng trái phép. Người dân buộc phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư), sau đó mới được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là thửa đất đó nằm trong khu vực được phép chuyển mục đích theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.
Đối với các thửa đất xen kẹt nhỏ, nằm sâu trong khu dân cư hoặc ven đường nội bộ, chính quyền nhiều nơi (như Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương...) đã có hướng dẫn riêng: nếu thửa đất có diện tích nhỏ, không đủ điều kiện sản xuất nông nghiệp, đã sử dụng ổn định lâu năm, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đất ở thì được xem xét cấp sổ đỏ theo cơ chế “công nhận quyền sử dụng đất ở xen kẹt”. Đây là giải pháp thực tế nhằm hợp thức hóa hàng chục nghìn thửa đất nhỏ lẻ tồn tại lâu năm trong khu dân cư.
Ngược lại, nếu thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch làm đường, hành lang an toàn, công trình công cộng hoặc chưa có kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất, thì không thể làm sổ đỏ. Trong trường hợp đó, người dân chỉ được tạm sử dụng, không được xây mới công trình kiên cố và có thể bị thu hồi khi Nhà nước triển khai dự án.
Một lưu ý quan trọng là khi xin cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh việc sử dụng ổn định lâu dài (như biên lai thuế, hóa đơn tiền điện nước, xác nhận của UBND phường/xã). Đồng thời, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ, bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí cấp sổ và thuế chuyển mục đích (nếu có). Mức thu thường cao hơn so với đất đã được quy hoạch sẵn làm đất ở, vì được xem là “hợp thức hóa sử dụng đất sai mục đích”.
Với những hộ dân đã xây nhà kiên cố trên đất nông nghiệp xen kẹt, nhưng khu vực chưa được quy hoạch làm đất ở, có thể xin cấp sổ cho phần diện tích đất nông nghiệp, sau đó chờ điều chỉnh quy hoạch để chuyển mục đích. Tuy nhiên, phần đất đã xây dựng sai phép sẽ không được công nhận là đất ở, chỉ được ghi nhận là “đất sử dụng tạm thời”.
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, việc hợp thức hóa đất ở xen kẹt giúp Nhà nước quản lý hiệu quả quỹ đất, đồng thời giúp người dân an tâm sinh sống, giao dịch và thế chấp hợp pháp. Dù vậy, các chuyên gia khuyến nghị không nên mua đất xen kẹt nếu chưa rõ quy hoạch, bởi rủi ro pháp lý rất lớn: có thể không được cấp sổ, bị yêu cầu tháo dỡ công trình hoặc thu hồi mà không được bồi thường theo giá đất ở.
Tóm lại, đất ở xen kẹt trong khu nông nghiệp vẫn có thể được cấp sổ đỏ, nhưng phải đáp ứng ba điều kiện cơ bản: (1) sử dụng ổn định, không tranh chấp; (2) phù hợp quy hoạch đất ở; và (3) được phép chuyển mục đích theo kế hoạch sử dụng đất. Khi đáp ứng đủ các điều kiện này, người dân hoàn toàn có thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất, tránh các tranh chấp và rủi ro pháp lý trong tương lai.
