Khi Luật Đất đai 2024 chuẩn bị có hiệu lực từ năm 2025, câu hỏi “đất sử dụng lâu năm nhưng chưa có sổ có được cấp không” lại càng được quan tâm hơn bao giờ hết. Bởi với nhiều hộ gia đình, tấm sổ đỏ không chỉ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà còn là tài sản pháp lý bảo đảm quyền lợi và giá trị kinh tế lâu dài.
Theo quy định hiện hành, để được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất phải chứng minh quá trình sử dụng ổn định, liên tục và không có tranh chấp. Đối với trường hợp đất đã sử dụng từ trước ngày 15/10/1993 – mốc thời gian quan trọng trong chính sách đất đai của Nhà nước – thì được xem xét cấp sổ nếu không vi phạm quy hoạch hoặc lấn chiếm đất công. Vì vậy, đất đã sử dụng từ năm 1980 hoàn toàn có cơ sở để được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý cần thiết.
Thực tế cho thấy, giai đoạn trước năm 1980 – 1990, nhiều hộ dân khai hoang hoặc mua bán, chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay, không qua cơ quan nhà nước nên hiện nay hồ sơ pháp lý rất thiếu. Tuy nhiên, pháp luật không bỏ qua những trường hợp này mà cho phép người dân chứng minh quyền sử dụng thông qua các giấy tờ thay thế như biên lai nộp thuế, giấy tờ đăng ký hộ khẩu tại địa chỉ đất, xác nhận của khu phố hoặc UBND phường, xã về việc sử dụng ổn định lâu dài. Đây được coi là bằng chứng thực tế quan trọng để xét cấp sổ.
Ngoài ra, người dân cần lưu ý đến yếu tố quy hoạch sử dụng đất. Nếu khu đất đã nằm trong quy hoạch làm đường, trường học hoặc khu công cộng, thì dù sử dụng từ rất lâu cũng chưa thể được cấp sổ đỏ chính thức, chỉ có thể được bồi thường hoặc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi. Trong trường hợp đất vẫn nằm trong khu dân cư hiện hữu, không thuộc diện quy hoạch treo, người sử dụng có thể nộp hồ sơ xin cấp sổ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc chi nhánh nơi có đất.
Về thủ tục, người dân cần chuẩn bị hồ sơ gồm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận, chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất, biên lai nộp thuế đất (nếu có) và sơ đồ thửa đất. Sau khi tiếp nhận, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hiện trạng, xác minh nguồn gốc, niêm yết công khai và tiến hành cấp sổ nếu đủ điều kiện. Trong trường hợp hồ sơ thiếu, người dân có thể được hướng dẫn bổ sung hoặc xác minh thêm từ UBND cấp xã.
Một điểm đáng chú ý là với Luật Đất đai 2024 sắp áp dụng, Nhà nước sẽ đẩy mạnh việc cấp sổ đỏ cho người dân sử dụng đất ổn định lâu năm, đặc biệt là đất không có giấy tờ nhưng đã tồn tại trước năm 1993. Quy định mới cũng tạo điều kiện để người dân hoàn thiện hồ sơ dễ dàng hơn, khuyến khích kê khai, đo đạc và lập bản đồ địa chính thống nhất. Điều này giúp khắc phục tình trạng “đất có người, sổ không có” kéo dài hàng chục năm qua ở nhiều địa phương.
Trên thực tế, đã có không ít trường hợp được cấp sổ thành công nhờ chứng minh quá trình sử dụng đất từ thời bao cấp. Ví dụ, nhiều hộ gia đình tại TP.HCM, Hà Nội hay các tỉnh miền Tây đã sử dụng đất ở ổn định từ năm 1980, có xác nhận của chính quyền địa phương, đóng thuế đầy đủ và không tranh chấp, đã được cấp sổ đỏ hợp pháp. Đây là tiền lệ cho thấy, việc sử dụng đất lâu năm hoàn toàn có thể hợp thức hóa nếu chứng minh rõ nguồn gốc và sử dụng đúng mục đích.
Tuy nhiên, cũng có những trường hợp dù sử dụng lâu nhưng lại gặp khó do đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, hành lang lưới điện, hoặc là đất công bị lấn chiếm. Những khu vực này pháp luật không cho phép cấp sổ đỏ, người dân chỉ được xem xét tạm sử dụng hoặc đền bù khi có dự án thu hồi. Do đó, trước khi làm thủ tục, cần xác minh rõ quy hoạch và mục đích sử dụng của khu đất để tránh mất thời gian, chi phí.
Một lưu ý quan trọng khác là người dân nên chủ động kê khai, đo đạc và đăng ký đất đai sớm trong giai đoạn từ nay đến hết năm 2025, bởi đây là thời điểm các địa phương đang tổng rà soát dữ liệu địa chính và cập nhật bản đồ số. Việc chậm trễ có thể khiến hồ sơ phải chờ qua chu kỳ xét duyệt mới, ảnh hưởng đến tiến độ cấp sổ. Đồng thời, khi có sổ đỏ, người sử dụng sẽ được đảm bảo quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế và được bồi thường đầy đủ khi Nhà nước thu hồi.
Như vậy, đất đã sử dụng từ năm 1980 nhưng chưa có sổ vẫn hoàn toàn có thể được cấp nếu người dân chứng minh được quá trình sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và có xác nhận của chính quyền địa phương. Đây cũng là cơ hội để hàng triệu hộ gia đình hợp thức hóa tài sản đất đai của mình, đảm bảo quyền lợi hợp pháp trước khi các quy định mới có hiệu lực.
Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 mở rộng hành lang pháp lý cho người sử dụng đất lâu năm, việc chủ động hoàn thiện hồ sơ cấp sổ không chỉ giúp người dân yên tâm sở hữu, mà còn tạo nền tảng cho phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững hơn trong tương lai.
