Trước hết, theo Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025), trong hệ thống phân loại đất của Việt Nam chỉ có “đất ở”, không có thuật ngữ “đất thổ cư”. Đất ở là loại đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hợp pháp cho mục đích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống như sân, vườn, nhà phụ, giếng nước… tùy theo khu vực đô thị hay nông thôn.
Còn khái niệm “đất thổ cư” thực chất là tên gọi truyền thống của người dân để chỉ phần đất ở đó. Cách nói này bắt nguồn từ việc ngày xưa, đất dùng để dựng nhà – tức “thổ cư” (đất cư trú) – được phân biệt với đất nông nghiệp (đất canh tác). Vì vậy, về bản chất, đất thổ cư chính là đất ở, và cả hai cùng nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định pháp luật hiện hành.
Tuy nhiên, trong nhóm đất ở lại chia ra hai loại cụ thể:
Đất ở tại đô thị (ODT): áp dụng cho khu vực nội thành, nội thị, khu dân cư thuộc các phường, thị trấn. Loại đất này thường có mật độ xây dựng cao, quy hoạch đồng bộ, giá trị thương mại lớn và chịu sự quản lý chặt về quy hoạch kiến trúc.
Đất ở tại nông thôn (ONT): áp dụng cho khu vực xã, vùng ven, nơi mật độ dân cư thấp hơn. Loại đất này ít hạn chế về mật độ xây dựng, thường gắn với vườn, ao, chuồng và không gian sinh hoạt gia đình.
Điểm khác biệt lớn nhất giữa hai loại này là quy hoạch sử dụng đất và mức thuế phải nộp. Đất ở đô thị thường chịu thuế sử dụng đất cao hơn, đồng thời giá đất do UBND tỉnh công bố cũng cao hơn nhiều lần so với đất ở nông thôn.
Ngược lại, nếu bạn nghe ai đó nói “mảnh đất này là đất thổ cư”, cần hiểu rằng họ đang ám chỉ đất đã được cấp sổ đỏ với mục đích sử dụng là đất ở. Mảnh đất này có thể là đất ở nông thôn hoặc đất ở đô thị, tùy thuộc vào vị trí hành chính.
Một hiểu lầm phổ biến là nghĩ đất thổ cư khác đất ở, hoặc đất vườn là thổ cư “một phần”. Thực tế, trong nhiều thửa đất có thể tồn tại nhiều mục đích sử dụng khác nhau, ví dụ: 100m² đất ở và 200m² đất vườn. Khi đó, chỉ phần đất 100m² được công nhận là đất ở (tức thổ cư), còn phần đất vườn muốn xây nhà phải xin chuyển mục đích sử dụng.
Về mặt pháp lý, cả đất ở đô thị lẫn đất ở nông thôn đều được phép xây dựng nhà ở lâu dài, được cấp sổ đỏ, được thế chấp ngân hàng, được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc chuyển đổi mục đích trong phạm vi luật cho phép. Đây là loại đất có giá trị cao nhất trong nhóm đất phi nông nghiệp, do thời hạn sử dụng là “lâu dài”, không bị giới hạn 50 năm hay 70 năm như đất sản xuất, kinh doanh.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải mảnh đất nào có nhà cũng là đất thổ cư. Có nhiều trường hợp người dân xây nhà tạm trên đất nông nghiệp, đất vườn, đất trồng cây lâu năm… mà chưa chuyển đổi mục đích sử dụng. Những công trình này không được công nhận là nhà ở hợp pháp, không thể cấp sổ hồng và có thể bị xử phạt nếu vi phạm quy hoạch. Vì vậy, khi giao dịch, người mua cần kiểm tra kỹ “mục đích sử dụng đất” trong sổ đỏ, không chỉ nhìn vào hiện trạng có nhà hay không.
Tóm lại, “đất thổ cư” và “đất ở” thực chất là một – chỉ khác nhau ở cách gọi. Đất ở là khái niệm pháp lý, còn đất thổ cư là cách nói quen thuộc trong đời sống. Khi tìm hiểu hoặc giao dịch, người dân nên dựa vào thông tin trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là phần “mục đích sử dụng”, để xác định chính xác quyền xây dựng, chuyển nhượng và giá trị tài sản. Hiểu rõ điều này giúp tránh nhầm lẫn, hạn chế tranh chấp và đảm bảo an toàn pháp lý trong mọi giao dịch bất động sản.
