Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025), người thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền hằng năm không được cấp sổ đỏ theo nghĩa quyền sử dụng lâu dài, mà chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thời hạn thuê nhất định. Điều này có nghĩa, người thuê không có quyền sở hữu lâu dài đối với đất, mà chỉ được sử dụng đất trong thời gian thuê ghi trên giấy.
Cụ thể, khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm, người thuê chỉ có quyền sử dụng đất đúng mục đích, không được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như trường hợp trả tiền một lần. Tuy nhiên, người thuê vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận để xác nhận quyền sử dụng có thời hạn, nhằm hợp thức hóa việc sử dụng hợp pháp và phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh.
Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp hoặc cá nhân thuê đất trả tiền hằng năm thường được cấp “sổ đỏ dạng thuê”, trong đó ghi rõ hình thức sử dụng là “Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm”. Giấy chứng nhận này có giá trị pháp lý xác nhận quyền sử dụng trong thời hạn thuê, nhưng không thể dùng để mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sổ đỏ thông thường.
Điểm khác biệt quan trọng nằm ở quyền tài sản gắn liền với đất. Người thuê đất trả tiền hằng năm vẫn có thể được cấp sổ riêng cho tài sản trên đất, như nhà xưởng, công trình, cửa hàng… miễn là tài sản được tạo lập hợp pháp và có hồ sơ xây dựng, cấp phép đầy đủ. Khi đó, “sổ đỏ” chỉ ghi nhận quyền sở hữu tài sản chứ không đồng nghĩa với quyền sử dụng đất lâu dài.
Một số trường hợp đặc biệt được phép chuyển từ thuê trả tiền hằng năm sang trả tiền một lần, nếu có nhu cầu và được cơ quan nhà nước chấp thuận. Khi đó, người thuê có thể đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận sang hình thức “trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”, qua đó mở rộng quyền sử dụng và giao dịch với khu đất đó.
Cũng cần lưu ý, với đất thuê trả tiền hằng năm, người sử dụng phải tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ tài chính – bao gồm tiền thuê đất, thuế và các khoản phí khác – trong suốt thời gian sử dụng. Nếu chậm hoặc không nộp tiền thuê đúng hạn, cơ quan quản lý có quyền thu hồi đất theo quy định. Vì vậy, việc nắm rõ hợp đồng thuê, kỳ hạn và nghĩa vụ tài chính là yếu tố bắt buộc để đảm bảo quyền lợi lâu dài.
Với hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, làm trang trại hay nhà xưởng nhỏ, việc được cấp “sổ đỏ dạng thuê” cũng mang ý nghĩa quan trọng: giúp dễ dàng xin giấy phép xây dựng, đăng ký kinh doanh, hoặc thực hiện các thủ tục hành chính khác. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn cần hiểu rõ giới hạn pháp lý của loại sổ này – chỉ xác nhận quyền sử dụng có thời hạn, không phải quyền sở hữu vĩnh viễn.
Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, việc phân định rạch ròi giữa “được cấp sổ đỏ để ghi nhận quyền thuê” và “được cấp sổ đỏ quyền sử dụng lâu dài” giúp minh bạch hóa quan hệ đất đai, tránh tình trạng nhầm lẫn, mua bán sai quy định. Các chuyên gia pháp lý cũng khuyến nghị, trước khi ký hợp đồng thuê đất, người dân nên xem kỹ hình thức thuê, thời hạn và phương thức trả tiền, bởi đó là yếu tố quyết định trực tiếp đến quyền lợi trong tương lai.
Tóm lại, đất thuê trả tiền hằng năm vẫn có thể được cấp sổ đỏ, nhưng sổ này chỉ xác nhận quyền sử dụng đất có thời hạn và theo hình thức thuê, không đồng nghĩa với quyền sở hữu lâu dài như đất ở hoặc đất trả tiền một lần. Hiểu đúng bản chất này sẽ giúp người dân, doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch sử dụng đất, đầu tư và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
