Trước hết, cần xác định: đất thuộc khu bảo tồn là loại đất rừng đặc dụng, được quản lý nghiêm ngặt theo Luật Lâm nghiệp. Phần lớn diện tích nằm trong ranh giới bảo tồn đều thuộc quyền quản lý của Nhà nước, giao cho Ban quản lý rừng hoặc cơ quan chuyên trách. Vì vậy, nguyên tắc chung là không cấp sổ đỏ cho các thửa đất nằm trong ranh giới khu bảo tồn, trừ một số trường hợp rất đặc biệt.
Trường hợp thứ nhất là hộ gia đình đã sinh sống ổn định, có nhà ở hợp pháp trước thời điểm xác lập khu bảo tồn, có giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất lâu dài. Khi đó, Nhà nước có thể xem xét cấp sổ đỏ theo dạng đất ở xen kẽ trong khu bảo tồn, nhưng phạm vi đất ở sẽ bị giới hạn chặt chẽ, không được mở rộng, không được tự ý chuyển đổi mục đích và phải tránh ảnh hưởng đến khu vực bảo tồn. Đây là trường hợp hiếm và cần đối chiếu hồ sơ từng địa phương.
Trường hợp thứ hai, nếu hộ dân được giao khoán đất rừng để bảo vệ, chăm sóc, trồng rừng thì đó là quan hệ giao khoán, không phải giao quyền sử dụng đất. Người dân chỉ có quyền sử dụng vào mục đích theo hợp đồng (trồng rừng, chăm sóc, bảo vệ), không được cấp sổ đỏ, không được chuyển nhượng hay thế chấp.
Trường hợp thứ ba là đất có yếu tố tranh chấp hoặc lấn chiếm sau khi khu bảo tồn được thành lập. Những diện tích này không được hợp thức hóa và cũng không được xem xét cấp sổ đỏ. Người dân phải trả lại đất nếu lấn chiếm hoặc sử dụng sai mục đích.
Trường hợp khu bảo tồn có khu dân cư hợp pháp nằm ngoài vùng lõi, nhưng nằm trong “vùng đệm”, thì đất của người dân vẫn có thể được cấp sổ đỏ như bình thường nếu phù hợp quy hoạch và sử dụng đúng mục đích. Vùng đệm không phải vùng cấm tuyệt đối như vùng lõi, nhưng vẫn hạn chế một số hoạt động khai thác tài nguyên.
Một số địa phương thực hiện di dời dân ra khỏi ranh giới bảo tồn, kèm theo phương án tái định cư. Trường hợp này, hộ dân sẽ được cấp sổ đỏ ở nơi tái định cư mới chứ không được cấp tại khu vực bị di dời.
Đối với đất nông nghiệp nằm trong khu bảo tồn, người dân chỉ có thể được giao khoán để canh tác hạn chế tùy theo quy hoạch từng vùng, nhưng phần lớn sẽ không được cấp sổ đỏ lâu dài. Mọi hoạt động xây dựng, phân lô, bán đất trong khu bảo tồn đều bị cấm tuyệt đối.
Như vậy, đất trong khu bảo tồn hầu hết không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp người dân có nhà ở hợp pháp tồn tại trước khi khu bảo tồn được thành lập. Điều quan trọng nhất là kiểm tra ranh giới khu bảo tồn theo bản đồ quy hoạch và xin xác nhận của chính quyền địa phương để biết đất của mình đang nằm ở vùng lõi, vùng đệm hay ngoài khu vực bảo tồn.
