Trước hết, giai đoạn 2020–2021 chứng kiến sự sụp đổ niềm tin khi hàng loạt dự án condotel tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc hay Hạ Long gặp khó khăn trong việc chi trả cam kết lợi nhuận. Dịch Covid-19 khiến ngành du lịch “đóng băng”, dòng khách quốc tế sụt giảm hơn 90%, kéo theo công suất thuê chỉ còn dưới 30%. Nhiều chủ đầu tư không đủ nguồn thu để trả lợi nhuận như cam kết, khiến cơn sốt condotel nhanh chóng hạ nhiệt. Nhà đầu tư hiểu rằng mô hình “đầu tư – cam kết lợi nhuận cố định” chỉ bền khi doanh thu thực tế tương xứng. Khi thị trường du lịch gặp biến động, bài toán lợi nhuận ảo lập tức sụp đổ.
Bài học đầu tiên rút ra là không có lợi nhuận nào đảm bảo nếu không có dòng tiền thực tế. Căn hộ nghỉ dưỡng là sản phẩm lai giữa bất động sản và dịch vụ vận hành, nên giá trị nằm ở khả năng khai thác cho thuê ổn định chứ không phải lời hứa lợi nhuận. Nhiều nhà đầu tư cá nhân mua condotel theo quảng cáo “cam kết 12%/năm trong 10 năm” mà không tìm hiểu kỹ năng lực quản lý, mô hình khai thác hay tiềm năng du lịch của khu vực. Khi dịch bệnh và khủng hoảng ập đến, họ mới nhận ra đầu tư nghỉ dưỡng là đầu tư kinh doanh thực sự, không phải gửi tiết kiệm có lãi suất cao.
Từ năm 2022–2023, khi du lịch phục hồi và hạ tầng bứt tốc, thị trường condotel – second-home dần tái sinh, nhưng với cách tiếp cận thận trọng hơn. Nhà đầu tư bắt đầu quan tâm đến pháp lý và mô hình sở hữu, thay vì chỉ nhìn vào lợi nhuận cam kết. Việc Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cấp sổ hồng cho condotel đủ điều kiện từ cuối năm 2022 được xem là bước ngoặt quan trọng, giúp khôi phục niềm tin vào phân khúc này. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng nhận ra rằng không phải dự án nào cũng đủ điều kiện cấp sổ – chỉ những dự án có đất ở ổn định, mục đích sử dụng đất rõ ràng, và hoàn thiện xây dựng đúng quy hoạch mới được công nhận.
Bài học thứ hai là phải hiểu rõ bản chất pháp lý của căn hộ nghỉ dưỡng. Đây không phải là nhà ở thông thường – người mua chỉ sở hữu theo thời hạn của dự án (thường 50 năm), và chỉ có thể sử dụng với mục đích lưu trú, cho thuê, không đăng ký hộ khẩu. Chính vì vậy, muốn sinh lời bền vững, nhà đầu tư cần chọn vị trí có du lịch quanh năm, dự án có đơn vị vận hành quốc tế như Accor, Marriott, InterContinental, Fusion, để đảm bảo dòng khách ổn định và tiêu chuẩn dịch vụ cao.
Bước sang giai đoạn 2024–2025, các dự án nghỉ dưỡng thế hệ mới đã thay đổi hoàn toàn mô hình phát triển. Thay vì “cam kết lợi nhuận cố định”, chủ đầu tư chuyển sang chia sẻ doanh thu thực tế (revenue-sharing), minh bạch tỷ lệ và chi phí vận hành. Đây là cách làm phổ biến tại Thái Lan, Indonesia hay Maldives, và đang chứng minh hiệu quả ở Việt Nam. Người mua không còn bị cuốn theo “sổ đỏ – cam kết 12%”, mà quan tâm đến tỷ lệ lấp đầy phòng, lượng khách, và vị trí khai thác lâu dài. Điều này cho thấy thị trường đã bước sang giai đoạn trưởng thành, đặt giá trị thực lên trên kỳ vọng ảo.
Ngoài ra, một xu hướng nổi bật khác là sự trỗi dậy của second-home (ngôi nhà thứ hai) – dòng sản phẩm nghỉ dưỡng có thể ở và cho thuê linh hoạt. Second-home hướng đến nhóm khách hàng có khả năng tài chính ổn định, muốn sở hữu căn hộ hoặc biệt thự ven biển, ven hồ để nghỉ dưỡng cuối tuần hoặc làm việc từ xa. Khi hạ tầng du lịch và cao tốc ngày càng hoàn thiện, second-home đang dần thay thế condotel truyền thống, trở thành “đứa con lai” giữa nghỉ dưỡng và an cư.
Bài học thứ ba, và cũng quan trọng nhất, là đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng không dành cho người thiếu kiên nhẫn. Đây là loại hình đầu tư trung – dài hạn, lợi nhuận chỉ bền khi du lịch phát triển ổn định và vận hành chuyên nghiệp. Nhà đầu tư cần chuẩn bị dòng tiền dự phòng ít nhất 2–3 năm, không phụ thuộc hoàn toàn vào doanh thu cho thuê, đồng thời chọn sản phẩm có pháp lý rõ, chủ đầu tư uy tín, vị trí gắn với quy hoạch du lịch quốc gia.
Từ những biến động 2020–2025, có thể thấy thị trường căn hộ nghỉ dưỡng Việt Nam đã đi qua giai đoạn “ảo tưởng lợi nhuận” để bước vào thời kỳ “đầu tư thông minh”. Những dự án hướng đến trải nghiệm, bền vững, quản trị minh bạch và vận hành chuyên nghiệp sẽ là xu hướng chủ đạo. Giai đoạn 2026–2030, khi ngành du lịch Việt Nam đặt mục tiêu đón hơn 50 triệu lượt khách quốc tế mỗi năm, cơ hội sẽ mở rộng cho những ai hiểu rõ giá trị thật và biết chọn “điểm rơi” đúng lúc.
Đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng không còn là cuộc chơi của “sóng ngắn”, mà là cuộc đầu tư vào năng lực vận hành và giá trị điểm đến. Sau 5 năm biến động, bài học lớn nhất không phải là tránh rủi ro, mà là học cách chọn đúng dự án, đúng đối tác, và đúng chiến lược dài hạn – bởi chỉ khi đó, căn hộ nghỉ dưỡng mới thực sự trở thành “tài sản sinh lời bền vững” chứ không phải một giấc mơ cam kết trên giấy.
