Một dự thảo nghị quyết về kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản do Bộ Xây dựng soạn thảo đang gây nhiều tranh luận khi đề xuất giới hạn mức vay đối với người mua nhà. Cụ thể, người mua căn nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, trong khi người mua căn thứ ba trở lên bị hạn chế không quá 30%. Quy định này, nếu được thông qua, sẽ có hiệu lực cho đến ngày 1/3/2027. Mục tiêu của đề xuất là nhằm ngăn chặn đầu cơ, hạn chế tình trạng “thổi giá” và góp phần đưa giá nhà về mức hợp lý. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, nếu siết tín dụng một cách hành chính và cứng nhắc, thị trường có thể rơi vào trạng thái đóng băng, dòng vốn ách tắc và người mua nhà thực sự sẽ là nhóm chịu thiệt nhiều nhất.
Ông Trương Văn Phước, nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nhận định rằng việc áp dụng các lệnh hành chính để giới hạn tín dụng là cách tiếp cận trái với nguyên tắc của nền kinh tế thị trường. Theo ông, cho vay là quan hệ dân sự giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng; việc áp dụng biện pháp hành chính để thu hẹp quyền cho vay sẽ làm méo mó thị trường tài chính. Cùng quan điểm, ông Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế Ứng dụng, cảnh báo rằng việc siết tín dụng như đề xuất có thể khiến dòng vốn chảy vào bất động sản bị bóp nghẹt. Khi đó, người dân có thể tìm đến các kênh vay tiêu dùng hoặc tín dụng đen, làm tăng chi phí xã hội và rủi ro tài chính.
Ở góc độ kinh tế vĩ mô, bà Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho biết bất động sản hiện đóng góp khoảng 10% GDP và có mối liên hệ trực tiếp với hơn 40 ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, nội thất, ngân hàng, tài chính… Nếu nguồn tín dụng vào lĩnh vực này bị siết mạnh, hiệu ứng domino có thể khiến các ngành liên quan cùng chững lại, tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế. Theo bà Nghĩa, giải pháp căn cơ không nằm ở việc “khóa van” tín dụng, mà ở chỗ khơi thông thủ tục pháp lý, giảm chi phí đầu vào và tăng nguồn cung thực chất.
Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với tình trạng “nghẽn mạch” do thủ tục hành chính kéo dài. Có dự án mất từ 5 đến 7 năm mới được phê duyệt, dẫn đến chi phí tài chính và chi phí cơ hội tăng cao. Trong bối cảnh đó, nếu tiếp tục siết tín dụng, doanh nghiệp không thể xoay vòng vốn, các dự án dở dang bị đình trệ, nguồn cung nhà ở sụt giảm và giá bán có thể tăng ngược thay vì giảm. Các chuyên gia cảnh báo rằng việc hạn chế tín dụng không những không giúp thị trường “hạ nhiệt” mà còn có thể khiến bong bóng ngầm phát triển mạnh hơn, bởi khi nguồn cung bị thu hẹp, người đầu cơ lại càng có cơ hội thao túng giá.
Một số chuyên gia đề xuất rằng thay vì tập trung vào việc hạn chế vốn vay, Chính phủ nên chú trọng điều tiết cung cầu bằng các biện pháp linh hoạt hơn, chẳng hạn như giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ thuế cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, đẩy nhanh tiến độ cấp phép dự án và tăng cường minh bạch thông tin. Khi chi phí đầu vào được giảm bớt, giá nhà sẽ tự điều chỉnh theo quy luật thị trường, thay vì phải dùng đến biện pháp hành chính. Ngoài ra, việc tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu thật tiếp cận vốn vay hợp lý cũng sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh, tránh tình trạng người mua nhà thật bị “gạt ra ngoài” trong khi nhà đầu cơ vẫn có cách lách luật.
Nhìn chung, đề xuất siết tín dụng bất động sản được xem là con dao hai lưỡi. Dù mục tiêu nhằm bình ổn giá nhà và hạn chế đầu cơ là cần thiết, nhưng nếu thực hiện thiếu tính toán và không có lộ trình cụ thể, hệ quả có thể là thị trường bất động sản bị đình trệ, doanh nghiệp cạn vốn, ngân hàng bị giảm lợi nhuận và người dân càng khó tiếp cận nhà ở. Trong bối cảnh nền kinh tế đang cần lực đẩy từ đầu tư và tiêu dùng nội địa, việc siết chặt dòng vốn vào bất động sản cần được cân nhắc kỹ lưỡng để tránh biến một biện pháp kiểm soát rủi ro thành nguyên nhân gây tắc nghẽn cho cả nền kinh tế.
