Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua đã có dấu hiệu phục hồi rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, song giá nhà vẫn ở mức cao vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Trong cuộc họp ngày 22/9/2025 do Thủ tướng Phạm Minh Chính – Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản – chủ trì, nhiều chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp và ngân hàng đã nêu thẳng vấn đề: muốn giá nhà giảm, doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận hạ kỳ vọng lợi nhuận.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng mặc dù thị trường đã phục hồi và tăng trưởng trở lại từ quý I/2024, giá nhà vẫn không phù hợp với thu nhập đại đa số người dân. Theo ông, để kéo giá nhà xuống, các chủ đầu tư không thể giữ mãi mức lợi nhuận kỳ vọng cao mà cần chia sẻ với người mua, coi đó là trách nhiệm xã hội và giải pháp để thị trường phát triển bền vững.
Một công cụ được nhắc tới nhiều là gói tín dụng trị giá 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại triển khai nhằm hỗ trợ người dân mua nhà. Trong đó, riêng Vietcombank đã cam kết dành 30.000 tỷ đồng cho vay. Tuy nhiên, đến nay việc giải ngân còn rất hạn chế vì nhiều dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Ông Châu cũng nhấn mạnh cần xem xét điều chỉnh tiêu chuẩn thu nhập để mua nhà ở xã hội cho phù hợp thực tế: cá nhân có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng, cặp vợ chồng dưới 40 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con dưới 18 tuổi được áp dụng chuẩn thu nhập riêng biệt. Đây sẽ là cơ sở để mở rộng đối tượng tiếp cận chính sách, giúp nhiều người dân thực sự có nhu cầu nhà ở có cơ hội được hỗ trợ.
Vấn đề lãi suất vay mua nhà xã hội cũng được đưa ra bàn luận. Hiện Ngân hàng Chính sách Xã hội đang áp dụng mức 6,6%/năm, trong khi một số ngân hàng thương mại như Vietcombank đang cho vay mua nhà với lãi suất thấp hơn, khoảng 5,9–6,1%/năm. Điều này khiến gói vay ưu đãi chưa thực sự hấp dẫn. Ông Châu đề nghị khôi phục mức lãi suất 4,8%/năm – từng được Thủ tướng phê duyệt và áp dụng trong giai đoạn 2021 đến tháng 7/2024 – để người dân bớt áp lực tài chính, tăng tính khả thi trong việc sở hữu nhà ở xã hội.
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank, cho rằng thị trường bất động sản năm 2025 đã có sự cải thiện đáng kể so với năm 2024, khi nhiều dự án được khơi thông và niềm tin trở lại. Tuy nhiên, giá bất động sản hiện nay phụ thuộc rất lớn vào chi phí đất đai, nguyên vật liệu xây dựng như thép, xi măng, cộng thêm chi phí tuân thủ pháp luật và quản lý vận hành dự án. Theo ông Vinh, nếu những chi phí này không được kiểm soát chặt chẽ, thì việc giảm giá nhà gần như không thể thực hiện, dù lãi suất vay có ưu đãi. Vì vậy, giải pháp toàn diện không chỉ dừng ở chính sách tín dụng mà phải là sự đồng bộ từ Nhà nước và doanh nghiệp: rút ngắn thủ tục, giảm chi phí tiền sử dụng đất, kiểm soát chi phí xây dựng và nguyên vật liệu, đồng thời doanh nghiệp bất động sản cần chấp nhận biên lợi nhuận hợp lý thay vì đặt nặng mức kỳ vọng quá cao.
Ông Vinh cũng lưu ý thêm, nhiều dự án bị “treo” kéo dài khiến chi phí lãi vay và chi phí cơ hội tăng vọt, đẩy giá bán nhà lên cao. Do đó, cần xử lý nhanh các điểm nghẽn pháp lý, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, từ đó giảm thời gian triển khai dự án và giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp. Đây mới là yếu tố then chốt để tạo ra sản phẩm có giá phù hợp với người dân.
Nhìn chung, để giá nhà giảm về mức hợp lý, các chuyên gia cho rằng phải có sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách vĩ mô và hành động thực tiễn: điều chỉnh chuẩn thu nhập mua nhà xã hội, giảm lãi suất cho vay, cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí đầu vào và đặc biệt là doanh nghiệp cần hạ kỳ vọng lợi nhuận. Nếu các giải pháp này được thực hiện đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ không chỉ phục hồi mạnh mẽ hơn mà còn phát triển bền vững, mang lại lợi ích thiết thực cho người dân – nhất là nhóm thu nhập trung bình và thấp, vốn đang khó tiếp cận nhà ở phù hợp.
