Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản đang ghi nhận tín hiệu tích cực từ việc lãi suất giảm và dòng vốn giá rẻ đã bắt đầu chảy mạnh trở lại vào nền kinh tế. Theo Ngân hàng Nhà nước, chỉ trong bảy tháng đầu năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đã vượt 10% so với cuối năm ngoái, tương đương khoảng 1,56 triệu tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế. Đáng chú ý, tín dụng chảy vào bất động sản và chứng khoán cao vượt trội so với mức trung bình của nền kinh tế, góp phần thúc đẩy thị trường sôi động trở lại.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định điều này phản ánh hai thực tế: thứ nhất, doanh nghiệp sản xuất vẫn còn thận trọng và khả năng hấp thụ vốn còn hạn chế; thứ hai, bất động sản vốn rất nhạy cảm với chu kỳ tiền tệ nên lập tức thu hút mạnh dòng tiền khi lãi suất giảm. Cùng với đó, khi một loạt dự án được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, nhu cầu vốn vào bất động sản càng tăng mạnh, khiến dòng tiền dễ dàng chuyển hướng vào địa ốc.
Một yếu tố khác góp phần khuấy động thị trường là các chính sách cho vay ưu đãi như “miễn lãi – ân hạn gốc” mà nhiều chủ đầu tư tung ra. Theo đó, người mua chỉ cần thanh toán trước 10–30% giá trị sản phẩm, phần còn lại sẽ được giãn nợ cả gốc và lãi từ 12 tháng đến 5 năm. Về lý thuyết, điều này hỗ trợ người mua ở thực, nhưng thực tế lại tạo điều kiện cho giới đầu cơ gom nhiều sản phẩm với vốn ban đầu khiêm tốn. Chẳng hạn, với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ từ 600–900 triệu đồng. Sau 1–2 năm nếu giá tăng 15–20%, khoản chênh lệch 450–600 triệu gần như trở thành lợi nhuận ròng. Tỷ suất sinh lời trên vốn có thể đạt mức 50–70%, mức lợi nhuận mà hiếm kênh đầu tư nào sánh kịp.
Tuy nhiên, sự hấp dẫn từ lợi nhuận tiềm năng cũng kéo theo rủi ro, nhất là đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực. Khi dòng tiền đầu cơ đổ mạnh vào, dễ sinh ra hiện tượng khan cung và giá tăng cục bộ. Theo ông Đính, những nhóm đầu cơ hoặc tổ chức đầu tư có thể dễ dàng lũng đoạn thị trường và phần lớn lại không chịu rủi ro tương xứng với lợi nhuận khổng lồ. Khi thị trường bất động sản đảo chiều, chính nhóm nhà đầu tư vào sau sẽ chịu thiệt hại nặng, có thể dẫn đến bán tháo, sụt giảm thanh khoản và tăng nợ xấu ngân hàng. Trong kịch bản này, ngân hàng có thể buộc phải tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro, còn bất động sản dù giảm giá vẫn khó hấp thụ lượng hàng khổng lồ tồn đọng.
Một hệ lụy khác, theo ông Đính, là giấc mơ an cư của nhiều gia đình trẻ ngày càng trở nên xa vời. Giá căn hộ 2 phòng ngủ tại các đô thị lớn hiện đã chạm ngưỡng 5 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của kể cả những hộ có mức thu nhập khá. Đồng thời, hạ tầng khu vực không cải thiện tương xứng sẽ làm giảm giá trị thực của bất động sản, khiến người mua khó đạt được lợi ích lâu dài.
Để thị trường phát triển bền vững, ông Đính cho rằng cần đồng thời xây dựng ba trụ cột: kiểm soát tín dụng vang sang đầu cơ; khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền; và nâng cao minh bạch thông tin về quy hoạch, pháp lý, tiến độ dự án. Các chương trình ưu đãi tài chính cần được giám sát chặt chẽ để tránh biến thành công cụ thổi giá.
Ông đúc kết: bất động sản là kênh đầu tư quan trọng nhưng không thể là “cứu cánh” duy nhất cho dòng tiền. Nếu thiếu kiểm soát, sự méo mó sẽ gia tăng và khi bong bóng vỡ, hệ lụy sẽ lan rộng ra toàn nền kinh tế.
