Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý III/2025, giá nhà ở tiếp tục duy trì ở mức cao. Giá bán biệt thự, liền kề, nhà phố dao động 50–400 triệu đồng/m², tăng trung bình 5–10% so với đợt mở bán trước. Căn hộ thương mại có giá trung bình 78 triệu đồng/m², trong đó hơn 30% nguồn cung mới vượt 100 triệu đồng/m². Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m², với 43% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m². TP.HCM (cũ) đứng sau với 91 triệu đồng/m², thấp hơn nhờ nguồn cung ở khu vực ngoại thành.
TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, cảnh báo tại một hội thảo rằng, giá nhà ở tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập và tăng trưởng GDP có thể kéo theo hàng loạt hệ lụy nghiêm trọng. Trước hết là tác động xã hội: người thu nhập thấp và trung bình ngày càng khó tiếp cận nhà ở, giấc mơ an cư trở nên xa vời, trong khi người giàu tiếp tục tích lũy thêm tài sản. Sự phân hóa này nếu kéo dài sẽ làm gia tăng bất bình đẳng và gây bất ổn xã hội.
Ở góc độ kinh tế vĩ mô, ông Thành cho rằng, bất động sản đang có nguy cơ hút toàn bộ nguồn lực tài chính, nhân lực và kỹ năng khỏi các ngành sản xuất, tạo nên “hiệu ứng Dutch disease” – tương tự Hà Lan khi phát hiện dầu mỏ và bỏ quên công nghiệp chế tạo. Ông cảnh báo: “Nếu vốn đầu tư, lao động, kỹ năng đều đổ vào bất động sản, những lĩnh vực cần thiết như công nghiệp chế biến, chế tạo hay du lịch sẽ bị suy yếu, làm méo mó cấu trúc kinh tế và kìm hãm tăng trưởng dài hạn.”
Một rủi ro khác là nguy cơ bất ổn tài chính. Khi thị trường bất động sản hình thành bong bóng, giá trị tài sản thế chấp không còn tương xứng với dư nợ vay, ngân hàng có thể đối mặt rủi ro mất thanh khoản, kéo theo hiệu ứng đổ vỡ dây chuyền trong hệ thống tài chính – kịch bản từng xảy ra trong nhiều cuộc khủng hoảng toàn cầu.
Trước thực trạng đó, TS. Võ Trí Thành cho rằng, Việt Nam cần định hướng thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, tránh phụ thuộc vào đầu cơ. Ông nhấn mạnh, thách thức lớn nhất không nằm ở việc thiếu giải pháp mà ở sự cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro. Cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư để đảm bảo chính sách điều hành “đúng liều lượng, đúng thời điểm”.
Ở một góc nhìn khác, TS. Cấn Văn Lực – Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ – chỉ ra 6 nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng phi mã. Một là, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung hạn chế. Hai là, chi phí đầu vào tăng mạnh, gồm tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính và xây dựng. Ba là, mất cân đối cung – cầu, do phần lớn dự án tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở xã hội và trung cấp khan hiếm. Bốn là, tình trạng thổi giá và đầu cơ, khiến giá bị “thổi phồng” vượt xa giá trị thực. Năm là, đầu cơ ngắn hạn vẫn phổ biến, với 86% người mua chỉ nắm giữ bất động sản dưới một năm. Cuối cùng, thiếu công cụ thuế điều tiết thị trường, khi Việt Nam chưa áp dụng thuế tài sản, thuế chuyển nhượng còn thấp.
Để khắc phục, ông Lực đề xuất Nhà nước cần hoàn thiện thể chế về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, sớm ban hành nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thực thi Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở 2023. Song song đó là ổn định mặt bằng giá, kiểm soát tín dụng bất động sản, phát triển các kênh huy động vốn dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), Quỹ nhà ở quốc gia, và thúc đẩy thanh toán không tiền mặt.
Ngoài ra, ông cũng nhấn mạnh việc chống lãng phí tài sản công, đất đai, cho phép chuyển đổi trụ sở cơ quan dư thừa thành nhà ở xã hội hoặc công vụ, đồng thời đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở quốc gia. Với doanh nghiệp, cần chủ động tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát dòng tiền, đa dạng hóa sản phẩm và nguồn vốn, đưa giá về mức hợp lý hơn để khôi phục niềm tin thị trường.
Giá bất động sản tăng nóng đang phản ánh một “mạch máu kinh tế” vận hành lệch nhịp. Nếu không kịp thời điều chỉnh, Việt Nam có thể phải trả giá đắt như nhiều quốc gia từng trải qua “căn bệnh Hà Lan”. Ngăn ngừa sớm là cách duy nhất để giữ cho thị trường bất động sản – và cả nền kinh tế – không trượt vào quỹ đạo rủi ro.
