Thực tế thị trường thời gian qua đã cho thấy nhận định này không sai. Tại TP HCM, những dự án đủ điều kiện mở bán trong 1-2 năm gần đây gần như đều tập trung ở phân khúc cao cấp, với mặt bằng giá phổ biến trên 100 triệu đồng/m². Một khảo sát tại khu vực trung tâm Thủ Thiêm cho thấy The OpusK Residence đang chào bán từ 250-350 triệu đồng/m². Trong khi đó, cách lõi trung tâm chỉ 1-2 km, The Privé có giá trên 100 triệu đồng/m², Lumiere Midtown vượt ngưỡng 130 triệu đồng/m², còn Eton Park cũng không dưới 120 triệu đồng/m². Dịch chuyển ra xa hơn, ngay cả Vinhomes Grand Park – vốn được coi là lựa chọn “dễ thở” – nay cũng đã tăng lên mức tối thiểu 70 triệu đồng/m².
Báo cáo thị trường từ DKRA Group công bố tháng 8-2025 cho thấy, giá căn hộ trung bình tại khu trung tâm TP HCM đã đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 12-18% so với trước. Ở các khu vực vùng ven, giá cũng không còn rẻ. Bình Dương (cũ) ghi nhận mức giá trung bình khoảng 47 triệu đồng/m², tăng 8-10%. Trong khi đó, kỳ vọng “sau sáp nhập sẽ có thêm hàng, giá hạ” mới chỉ xuất hiện lác đác ở các khu vực liền kề, còn ngay trong thành phố, mặt bằng giá vẫn tiếp tục leo dốc.
Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, nguyên nhân chính nằm ở mục tiêu của nhà phát triển dự án. Ông cho rằng các chủ đầu tư hiện đặt mức kỳ vọng lợi nhuận quá cao và thiên về triển khai dự án cao cấp, dẫn đến tình trạng “chung cư cứ năm sau cao hơn năm trước, và đã cao thì chỉ có cao mãi”. Bên cạnh đó, cơ chế tính toán tiền sử dụng đất cũng khiến chi phí đội lên đáng kể. “Bảng giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất hiện tại đang đặt gánh nặng lớn lên chi phí dự án. Khi thuế đất cao, giá bán khó lòng thấp được”, ông Thuận nhận định. Cùng với đó, chi phí đầu vào, đặc biệt là giá vật liệu xây dựng, vẫn ở mức cao và khó kiểm soát, góp phần đẩy giá nhà lên mức khó tiếp cận.
Ở góc nhìn thị trường, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) – cho rằng sự bức xúc của Thủ tướng là hoàn toàn dễ hiểu. Ông chỉ ra, nguyên nhân gốc rễ dẫn đến giá căn hộ tăng cao chính là sự thiếu hụt nguồn cung phân khúc vừa túi tiền. “Nguồn cung khan hiếm do nhiều dự án giá thấp bị ách tắc thủ tục. Khi sau nhiều năm mới được triển khai thì giá đã nhảy vọt”, ông Châu nói. Ông nhấn mạnh thêm, vướng mắc pháp lý chiếm đến hơn 70% khiến nhiều dự án không thể triển khai, làm thị trường mất cân đối cung cầu.
Theo ông Châu, khi nguồn cung chủ yếu trên thị trường là căn hộ cao cấp phổ biến mức giá trên 70 triệu đồng/m², cơ cấu cung đã bị đảo ngược, tạo thành “mô hình tháp lộn ngược” – tức mất cân đối phân khúc. Thị trường vì thế vắng bóng căn hộ giá thấp trong nhiều năm, càng làm giá trung bình bị kéo lên cao.
Điều HoREA trông chờ lúc này là các chính sách đủ mạnh để tháo gỡ nút thắt. Ông Lê Hoàng Châu kỳ vọng những sửa đổi, bổ sung sắp tới trong khung pháp lý, đặc biệt liên quan đến Luật Đất đai, sẽ mở đường cho các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuận lợi hơn. “Khi có thêm quỹ đất sạch, nguồn cung mới sẽ tăng, và đó mới là lực kéo tự nhiên để giá nhà hạ nhiệt”, ông khẳng định. Song song với đó, ông nhấn mạnh cần thúc đẩy mạnh mẽ chương trình phát triển nhà ở xã hội. “Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ, khuyến khích doanh nghiệp triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội thì mới làm hạ mặt bằng giá, giúp người dân có thêm cơ hội sở hữu nhà”, Chủ tịch HoREA đề xuất.
