Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rất ít dự án tuân thủ đúng thời hạn này. Nguyên nhân thường xuất phát từ việc chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, như tiền sử dụng đất, thuế đất, hoặc chưa hoàn công công trình. Một số trường hợp khác lại liên quan đến tranh chấp đất đai, điều chỉnh quy hoạch, hoặc thế chấp dự án cho ngân hàng, khiến việc cấp sổ bị đình trệ.
Khi gặp tình huống chủ đầu tư chậm cấp sổ, người mua nhà cần nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình để có hướng xử lý đúng luật. Trước hết, cư dân nên kiểm tra tiến độ pháp lý của dự án – cụ thể là xem chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hồ sơ cấp sổ hồng chưa. Thông tin này có thể tra cứu tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có dự án. Nếu chủ đầu tư đã nộp hồ sơ mà cơ quan nhà nước chậm xử lý, người dân có thể làm đơn kiến nghị hoặc khiếu nại trực tiếp theo Luật Khiếu nại 2011.
Ngược lại, nếu chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ, cư dân có quyền gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán. Trong trường hợp chủ đầu tư cố tình trì hoãn, người mua nhà có thể gửi đơn phản ánh đến Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp tỉnh để được can thiệp. Cơ quan quản lý nhà nước có thể tiến hành thanh tra, xử phạt hành chính, buộc chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ cấp sổ cho người dân.
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi không nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ cho người mua nhà trong thời hạn quy định có thể bị phạt từ 250 triệu đến 1 tỷ đồng, tùy mức độ vi phạm. Ngoài ra, cơ quan chức năng có thể xem xét đình chỉ hoạt động hoặc thu hồi giấy phép của chủ đầu tư nếu phát hiện sai phạm nghiêm trọng, đặc biệt trong các dự án đã bàn giao nhiều năm nhưng chưa có sổ hồng cho cư dân.
Một giải pháp quan trọng khác là tập hợp cư dân cùng lên tiếng. Khi khiếu nại cá nhân không hiệu quả, cư dân nên thành lập ban đại diện hoặc nhóm liên lạc chung để thống nhất gửi đơn tập thể đến cơ quan quản lý. Việc hành động đồng bộ không chỉ tăng tính pháp lý mà còn tạo sức ép buộc chủ đầu tư phải phản hồi. Trong nhiều trường hợp, sự phối hợp giữa cư dân, báo chí và cơ quan chức năng đã giúp tháo gỡ nhanh các vướng mắc về sổ đỏ tại nhiều dự án lớn ở Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng.
Nếu quá trình khiếu nại hành chính vẫn không đem lại kết quả, người dân có thể khởi kiện ra tòa án dân sự theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Hồ sơ khởi kiện cần kèm theo hợp đồng mua bán, biên lai thanh toán, biên bản bàn giao nhà và các văn bản làm việc với chủ đầu tư. Khi tòa án thụ lý, chủ đầu tư sẽ buộc phải giải trình lý do chậm trễ và có thể bị tuyên trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ cấp sổ hoặc bồi thường thiệt hại nếu gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua.
Bên cạnh đó, để hạn chế rủi ro ngay từ đầu, người mua nhà nên chọn dự án có pháp lý rõ ràng – đã có quyết định giao đất, phê duyệt quy hoạch 1/500 và giấy phép xây dựng. Nên ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, có lịch sử bàn giao sổ hồng đúng hạn cho cư dân ở những dự án trước. Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra kỹ điều khoản về thời hạn cấp sổ, cam kết của chủ đầu tư và quyền khiếu nại nếu xảy ra vi phạm. Một hợp đồng chặt chẽ ngay từ đầu sẽ là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi về sau.
Đối với các dự án đang chậm sổ, cư dân nên lưu giữ toàn bộ tài liệu, biên bản làm việc, thư phản hồi của chủ đầu tư và cơ quan chức năng. Đây là bằng chứng quan trọng nếu vụ việc phải đưa ra tòa hoặc cơ quan thanh tra. Trong khi chờ cấp sổ, người mua vẫn có thể chứng minh quyền sử dụng thực tế bằng hợp đồng mua bán công chứng, hóa đơn, và giấy xác nhận đã nhận bàn giao nhà – các giấy tờ này được pháp luật công nhận là căn cứ tạm thời bảo vệ quyền lợi của bên mua.
Việc chủ đầu tư chậm cấp sổ không chỉ là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng mà còn là hành vi ảnh hưởng đến niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản. Do đó, bên cạnh việc người dân chủ động bảo vệ quyền lợi của mình, cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra, công khai danh sách các dự án vi phạm và kiên quyết xử lý các trường hợp cố tình chây ì. Khi kỷ cương được siết chặt, sự minh bạch của thị trường sẽ được củng cố, góp phần bảo vệ người mua nhà và thúc đẩy phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản.
