Theo Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, giấy phép xây dựng có thời hạn khởi công là 12 tháng kể từ ngày được cấp. Nếu trong vòng 12 tháng kể từ ngày giấy phép có hiệu lực mà chủ đầu tư chưa khởi công, thì giấy phép sẽ tự động hết hiệu lực. Khi đó, nếu vẫn muốn tiếp tục thi công, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin gia hạn giấy phép hoặc xin cấp lại mới theo quy định hiện hành.
Trong trường hợp chủ đầu tư muốn gia hạn, pháp luật cho phép gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần không quá 12 tháng. Như vậy, tổng thời gian hiệu lực của một giấy phép xây dựng có thể kéo dài tối đa 36 tháng (3 năm) nếu được gia hạn đúng hạn. Sau khi hết thời gian này, nếu công trình vẫn chưa khởi công, thì giấy phép không còn giá trị sử dụng và bắt buộc phải xin cấp lại.
Quy định này nhằm bảo đảm tính thực tế và cập nhật của quy hoạch, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật đô thị. Bởi lẽ, trong khoảng thời gian vài năm, quy hoạch khu vực có thể thay đổi, các chỉ giới xây dựng, chiều cao tầng, mật độ xây dựng hoặc quy chuẩn kỹ thuật cũng có thể được điều chỉnh. Nếu người dân sử dụng giấy phép cũ để xây dựng, rất dễ xảy ra sai phạm so với quy hoạch mới.
Ngoài ra, cần phân biệt rõ giữa giấy phép xây dựng có thời hạn và giấy phép xây dựng lâu dài (chính thức). Giấy phép có thời hạn là loại cấp tạm cho các công trình, nhà ở nằm trong khu vực đã có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được phê duyệt, nhưng chưa có quyết định thu hồi hoặc kế hoạch triển khai thực hiện. Loại giấy phép này thường áp dụng ở khu vực dự kiến quy hoạch mở đường, khu tái định cư hoặc dự án công cộng.
Theo quy định, thời hạn tồn tại của công trình xây dựng có thời hạn sẽ được ghi rõ trong giấy phép và phù hợp với thời gian thực hiện quy hoạch được phê duyệt. Khi Nhà nước triển khai quy hoạch, người sở hữu công trình phải tự tháo dỡ hoặc bàn giao mặt bằng theo yêu cầu mà không được bồi thường giá trị phần xây dựng. Vì vậy, trước khi xin giấy phép, người dân cần xác định rõ mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch hay không, để tránh tình trạng “xây xong rồi lại phải tháo”.
Một điểm đáng chú ý khác là, đối với các giấy phép xây dựng tạm thời (thường ở khu vực chờ quy hoạch), thời hạn sử dụng công trình có thể từ 3–5 năm, tùy thuộc vào kế hoạch thực hiện của chính quyền địa phương. Khi hết hạn, nếu quy hoạch vẫn chưa được triển khai, chủ sở hữu có thể làm thủ tục xin gia hạn thêm một lần theo hướng dẫn của cơ quan cấp phép.
Trong khi đó, với các công trình xây dựng thông thường (không nằm trong khu quy hoạch treo), thời hạn giấy phép chủ yếu được tính theo thời điểm khởi công chứ không giới hạn thời gian thi công. Nghĩa là, sau khi đã khởi công hợp pháp trong thời hạn 12 tháng, giấy phép vẫn có giá trị cho đến khi công trình hoàn thành, miễn là việc thi công không bị gián đoạn quá lâu hoặc thay đổi thiết kế trái phép.
Nếu công trình bị tạm dừng thi công trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư cần thông báo cho cơ quan quản lý xây dựng. Trong trường hợp dừng quá lâu hoặc có sự thay đổi lớn về thiết kế, cần xin điều chỉnh hoặc cấp lại giấy phép xây dựng mới. Việc tiếp tục thi công khi giấy phép đã hết hạn bị xem là xây dựng trái phép và có thể bị xử phạt từ 30 đến 100 triệu đồng, tùy quy mô công trình.
Tóm lại, giấy phép xây dựng thông thường có hiệu lực 12 tháng kể từ ngày cấp, được gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần không quá 12 tháng. Riêng giấy phép xây dựng có thời hạn (tạm thời) sẽ ghi rõ thời gian tồn tại của công trình theo kế hoạch quy hoạch cụ thể. Việc nắm chắc các mốc thời gian này giúp chủ đầu tư chủ động về kế hoạch thi công, đồng thời bảo đảm tuân thủ pháp luật, tránh bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ công trình.
