Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Giấy viết tay chỉ là thỏa thuận dân sự giữa các bên, không đủ điều kiện pháp lý để cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ. Nói cách khác, người mua đất bằng giấy tay sẽ không được công nhận là chủ sử dụng hợp pháp nếu chưa làm thủ tục sang tên theo quy định.
Tuy nhiên, pháp luật vẫn có một số trường hợp ngoại lệ. Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho bằng giấy viết tay trước ngày 1/1/2008 mà đất không có tranh chấp, sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch, vẫn được xem xét cấp sổ đỏ. Với giao dịch thực hiện từ 1/1/2008 đến trước 1/7/2014, việc cấp sổ vẫn có thể được giải quyết nếu bên chuyển nhượng có sổ đỏ và đất đó đủ điều kiện cấp giấy.
Ngược lại, những trường hợp mua bán sau ngày 1/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) mà chỉ có giấy viết tay thì gần như không thể làm sổ, bởi mọi giao dịch đều bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Khi đó, người mua chỉ có thể khởi kiện dân sự yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ ký hợp đồng công chứng hoặc hoàn trả tiền, tùy theo thỏa thuận.
Trên thực tế, không ít người mua đất bằng giấy tay vì tin tưởng quen biết hoặc thấy giá rẻ hơn thị trường. Tuy nhiên, đến khi cần làm sổ đỏ hoặc bị thu hồi đất, mới vỡ lẽ rằng mảnh đất đó không đủ pháp lý hoặc đứng tên người khác. Có những trường hợp đất thuộc quy hoạch, bị cắm mốc giải tỏa hoặc là đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích, khiến người mua mất trắng toàn bộ số tiền đã bỏ ra.
Để được cấp sổ trong trường hợp mua đất bằng giấy viết tay, người mua cần chứng minh quá trình sử dụng ổn định, không tranh chấp, đồng thời được chính quyền địa phương xác nhận. Hồ sơ bao gồm: giấy tờ mua bán, biên lai nộp thuế sử dụng đất, xác nhận của UBND xã về quá trình sử dụng đất và nguồn gốc thửa đất. Nếu đáp ứng đủ điều kiện, cơ quan chức năng sẽ xem xét cấp sổ theo hình thức “công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng ổn định, lâu dài”.
Một yếu tố quan trọng khác là sự tự nguyện của bên bán. Trong nhiều trường hợp, bên bán không hợp tác ký lại hợp đồng công chứng thì việc hợp thức hóa gần như bế tắc. Người mua chỉ có thể khởi kiện ra tòa để buộc thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền. Tuy nhiên, quá trình này mất nhiều thời gian và chi phí, chưa kể nếu đất có tranh chấp hoặc bị kê biên thì gần như không thể giải quyết.
Theo các chuyên gia pháp lý, giấy viết tay không có giá trị pháp lý để xác lập quyền sở hữu đất, nhưng lại là chứng cứ quan trọng chứng minh giao dịch thực tế. Vì vậy, người dân cần lưu giữ kỹ các giấy tờ liên quan như biên lai giao tiền, chứng minh nhân dân của hai bên, xác nhận nhân chứng, để có cơ sở khi giải quyết tranh chấp hoặc xin cấp sổ theo diện tồn tại lịch sử.
Trong bối cảnh pháp luật đất đai ngày càng siết chặt, các giao dịch giấy tay tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Người mua nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, yêu cầu bên bán cung cấp bản gốc sổ đỏ, đồng thời thực hiện công chứng tại phòng công chứng hoặc UBND xã, phường để bảo đảm tính hợp pháp. Dù mất thêm một khoản phí nhỏ, nhưng đổi lại là sự an tâm và quyền lợi được pháp luật bảo vệ.
Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhiều lần khuyến cáo người dân không nên mua đất bằng giấy tay, đặc biệt tại các dự án tự phân lô, tách thửa trái phép. Hành vi mua bán này không chỉ gây rủi ro cho cá nhân mà còn khiến cơ quan quản lý khó kiểm soát, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện phức tạp kéo dài.
Việc mua đất bằng giấy viết tay có thể “thuận tình đôi bên” trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài là giao dịch đầy rủi ro nếu không được hợp thức hóa. Để bảo vệ tài sản của mình, người dân cần tuân thủ đúng quy trình pháp lý, chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng khi có công chứng hoặc chứng thực, và hoàn tất nghĩa vụ tài chính khi làm sổ. Một tờ giấy viết tay có thể giúp tiết kiệm trước mắt, nhưng có thể khiến mất trắng cả tài sản nếu pháp luật không công nhận.
