Dự án căn hộ The Nelson Private Residence đang thu hút sự chú ý của thị trường bất động sản với những căn hộ được rao bán giá lên tới 200 triệu đồng mỗi mét vuông – mức giá vốn thường chỉ gặp ở các chung cư hạng sang. Sự tương phản giữa vị trí nằm trong ngõ nhỏ và mức định giá cao ngất này đang khiến dư luận đặt câu hỏi về “giá trị thực” của chốn an cư.
The Nelson Private Residence là dự án cao cấp với quy mô 27 tầng nổi và 3 tầng hầm, trong đó có 3 tầng khối đế và 24 tầng căn hộ, do Công ty Cổ phần Tập đoàn HD Mon làm Chủ đầu tư, Tập đoàn Indochina Capital đảm trách công tác quản lý phát triển. Con ngõ 29 Láng Hạ nơi dự án tọa lạc chỉ đủ cho một chiếc ô tô tránh xe máy, hai bên lề đường có nhiều hộ dân tận dụng vỉa hè để đỗ xe khiến lối đi càng chật chội; tuyến đường nhỏ cũng bị ảnh hưởng bởi tắc nghẽn và cảnh quan xung quanh là các nhà dân, hàng quán nhỏ thêm phần đông đúc.
Giá bán căn hộ tại The Nelson đã tăng rất mạnh trong những năm gần đây. Cách đây khoảng 4-5 năm, khi dự án mới cất nóc, căn hộ tại đây chỉ được rao ở mức khoảng 40 triệu đồng/m². Tuy nhiên đến cuối năm 2024, các căn diện tích khoảng 83-84 m² (chưa hoàn thiện) đã được chào bán với giá từ 120 đến 130 triệu đồng/m², nhiều căn dao động trong khoảng 130 - 170 triệu đồng/m². Đến thời điểm cuối tháng 7/2025, một căn hộ hai phòng ngủ, diện tích 83-87 m² được môi giới rao mức hơn 12 tỷ đồng, tương đương khoảng 138-145 triệu đồng/m².
Tại thời điểm hiện tại chỉ còn 6 căn hộ trong cả tòa để bán. Trong đó, hai căn có hai phòng ngủ diện tích 80 m², và bốn căn có ba phòng ngủ diện tích 106 m². Căn rẻ nhất trong số này là căn ba phòng ngủ, diện tích 106 m², ở tầng 6 giá 16 tỷ đồng, tương đương 150 triệu đồng/m². Đặc biệt, căn hai phòng ngủ diện tích 80 m² ở tầng 20 được rao bán 16 tỷ đồng— tương đương mức 200 triệu đồng/m². Căn cao nhất ở tầng 24, cũng có 2 phòng ngủ, 80 m², đang được rao với giá 17 tỷ đồng. Các căn ba phòng ngủ 106 m² nằm ở tầng 10 và tầng 12A có mức giá từ 19 đến 20 tỷ đồng/căn, tức khoảng 180-190 triệu đồng/m² hoặc cao hơn tùy căn.
Không chỉ căn hộ có mức giá “cắt cổ”, chỗ để xe trong The Nelson cũng được định giá cao bất thường. Có 116 chỗ đỗ xecho 175 căn hộ, trong đó 70 chỗ định danh cho thuê dài hạn, còn 46 chỗ cho thuê theo tháng. Các chỗ đỗ xe được thuê định danh trong thời hạn 35-50 năm, tuỳ thuộc vào hầm B1, B2 hay B3, với giá từ 770 triệu đến 1,2 tỷ đồng cho mỗi chỗ đỗ dài hạn. Việc chủ đầu tư cho khách hàng bốc thăm chỗ đỗ xe nhằm đảm bảo sự công bằng, vì không phải căn hộ mua trước sẽ được ưu tiên chỗ để xe thuận lợi.
Về vị trí, dự án The Nelson có lợi thế về tầm nhìn và địa điểm. Tòa nhà nhìn ra hồ Hoàng Cầu và khu vực Thành Công, nằm trong trung tâm quận Ba Đình cũ. Tuy nhiên, môi trường xung quanh chưa tương xứng với những cam kết về cao cấp: mặt đường trước dự án nhỏ hẹp, vỉa hè bị lấn chiếm; bên cạnh là khu đất trống của Hợp tác xã cao su Tháng 5 cũ; bên hông là các nhà liền kề chưa có thông tin công bố bán. Những điểm này khiến người mua có cảm giác rằng tiện nghi xung quanh chưa hoàn thiện tương xứng với giá căn hộ.
Theo các môi giới, khách hàng sẽ nhận bàn giao nhà và vào ở từ tháng 10 năm 2025. Đây là thời điểm mà nhiều người mua nhà đang cân nhắc kỹ lưỡng khi khoản tiền đầu tư rất lớn, đặc biệt với những căn với giá 200 triệu đồng/m² — ngang với giá các căn chung cư hạng sang tại khu vực trung tâm Hà Nội.
Cuộc so sánh với các chung cư hạng sang lân cận càng làm nổi bật sự chênh lệch. Một dự án chung cư giai đoạn 2 đường Lê Quang Đạo, Mỹ Đình được rao bán ở mức 120-130 triệu đồng/m²; chung cư D’. Le Pont D’or, Hoàng Cầu giá khoảng 110-150 triệu đồng/m²; Lancaster Luminaire, đường Láng có giá trung bình 120-150 triệu đồng/m²; D’. Le Roi Soleil, Tây Hồ giao dịch từ 110-150 triệu đồng/m² tùy căn. Với mức giá từ 150 đến 200 triệu đồng/m², The Nelson đang vượt hẳn mặt bằng này, trong khi nhiều đặc điểm cơ bản vẫn chưa phải là “hạng sang đích thực” theo góc nhìn từ đường sá, tiện ích ngoại cảnh và không gian xung quanh.
Việc chào giá cao cho căn hộ trong ngõ nhỏ như vậy phản ánh xu thế mới của thị trường bất động sản Hà Nội: sự “định giá thương hiệu” và “vị thế vị trí trung tâm” được đẩy lên cao hơn tiện ích thực tế hoặc hạ tầng đi kèm. Người mua khi lựa chọn phải cân nhắc không chỉ giá mỗi mét vuông, mà cả chi phí sử dụng dài hạn như gửi xe, bảo trì, tiện ích nội khu và di chuyển hàng ngày từ nơi sinh sống đến các khu vực dịch vụ công cộng.
