Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam 2025 của Batdongsan.com, giá bất động sản tại Hà Nội đã tăng trung bình tới 112% trong vòng 5 năm, vượt xa TP.HCM với mức tăng 42%. Đây là con số kỷ lục trong vòng 10 năm qua, phản ánh sức nóng đặc biệt của thị trường Thủ đô. Giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện đạt khoảng 80 triệu đồng mỗi m2, tăng 5,6% so với quý trước và gần gấp đôi so với năm 2021. Các quận nội thành như Ba Đình, Cầu Giấy, Tây Hồ là những điểm nóng nhất, đặc biệt ở phân khúc chung cư cao cấp nằm gần tuyến metro và các khu đô thị mới.
Trong khi đó, TP.HCM cũng ghi nhận xu hướng tăng giá nhưng tốc độ chậm hơn nhiều. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ trung bình tại TP.HCM trong quý II/2025 đã chạm ngưỡng 89 triệu đồng/m2, mức cao nhất trong gần một thập kỷ. Tuy nhiên, tốc độ tăng chỉ bằng chưa đến một nửa so với Hà Nội. Các chuyên gia nhận định nguyên nhân chính là do quỹ đất hạn hẹp và thủ tục pháp lý kéo dài, khiến nguồn cung dự án mới khan hiếm. Điều này làm giá bất động sản tại TP.HCM tăng mạnh nhưng thanh khoản và giao dịch không sôi động như kỳ vọng, thị trường thiếu sự lan tỏa bền vững.
Không chỉ Hà Nội và TP.HCM, các thành phố lớn khác cũng chứng kiến mức tăng đáng kể, trong đó Hải Phòng và Đà Nẵng nổi lên như những điểm sáng. Dữ liệu từ Batdongsan.com cho thấy Hải Phòng có mức tăng giá trung bình 71% trong giai đoạn 2021-2025. Giá nhà riêng tại thành phố cảng đã tăng gấp đôi chỉ sau 5 năm, đặc biệt tại các quận trung tâm và vùng ven. Tính riêng từ đầu năm 2023 đến nay, phân khúc đất nền vùng ven và nhà riêng nội đô ghi nhận mức tăng khoảng 30-32%, so với năm 2020 đã tăng gần gấp đôi. Đà Nẵng cũng bứt phá mạnh khi thị trường bất động sản bắt đầu nóng trở lại từ đầu năm 2025. Nhiều dự án tại khu vực Tây Bắc và ven biển ghi nhận giá đất nền, nhà phố và mặt tiền tăng vọt, thậm chí một số tuyến đường trung tâm như Bạch Đằng ven sông Hàn có giá đất vượt 340 triệu đồng/m2, mức cao nhất trong vòng 5 năm.
Giới phân tích cho rằng mức tăng giá kỷ lục tại Hà Nội xuất phát từ hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, nhiều tuyến vành đai cùng hệ thống metro chuẩn bị đưa vào khai thác. Đây là động lực lớn thúc đẩy nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư, khiến dòng tiền đổ mạnh vào thị trường Thủ đô. Trong tương lai gần, các chuyên gia dự báo những thành phố lớn sẽ tiếp tục là tâm điểm tăng giá, với Hà Nội vẫn giữ vị trí dẫn đầu ở phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp, Hải Phòng có dư địa lớn tại vùng ven, còn Đà Nẵng tiếp tục hấp dẫn nhờ thị trường đất nền và căn hộ ven biển.
Tuy nhiên, đi kèm với sức nóng này là những rủi ro hiện hữu. Giá nguyên vật liệu, chi phí xây dựng, lãi suất vay vốn, cùng các yếu tố pháp lý và quy hoạch sẽ tác động trực tiếp đến khả năng duy trì đà tăng. Trong bối cảnh giá bất động sản tăng nhanh, áp lực đè nặng lên nhóm người mua nhà, đặc biệt là giới trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình. Bộ Xây dựng đã nhiều lần khuyến nghị các địa phương cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ nhằm cân bằng thị trường, tránh nguy cơ hình thành bong bóng giá trong tương lai gần.
