Thời gian gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận một nghịch lý: những dự án nhà ở xã hội (NƠXH), vốn được xây dựng nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp, đang được rao bán với mức giá sàn tương đương, thậm chí cao hơn nhiều dự án thương mại. Mức giá phổ biến dao động từ 55 đến 65 triệu đồng/m*, tức tương đương từ 3 đến gần 4 tỷ đồng mỗi căn, gây bức xúc cho người dân thuộc nhóm đối tượng được hỗ trợ.
Tại dự án NƠXH Ecohome 3 (phường Đông Ngạc), giá rao bán hiện từ 55 – 65 triệu đồng/m², tương đương từ 650 triệu đến hơn 1,1 tỷ đồng mỗi căn, trong khi mức giá mở bán ban đầu chỉ khoảng 16,3 triệu đồng/m² — tức chênh gần gấp ba so với giá gốc. Ở khu NƠXH Hope Residences (Long Biên cũ), một căn hộ 70m² hai phòng ngủ hiện được rao giá 4,05 tỷ đồng (~57,9 triệu đồng/m²), trong khi giá mở bán năm 2018 chỉ là 16 triệu đồng/m². Các khu NƠXH khác như Kiến Hưng (Hà Đông cũ) cũng tăng từ 13,7 triệu lên 43–50 triệu đồng/m²; chung cư CT2A ở Thạch Bàn từ 12,3 triệu từng mở bán đã lên ~50 triệu; Đồng Mô (Hoàng Mai) từ 14 triệu lên 55–60 triệu đồng/m²; rice City Linh Đàm từ 15 triệu lên 60–70 triệu. Hay tại Ngô Thì Nhậm (Hà Đông), giá mở bán năm 2010 chỉ 8 triệu/m², nay giữ ở mức 55–60 triệu.
Chị Nguyễn Minh Anh – công nhân tại Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, từng thuê ở Ecohome 3 5 năm và định mua lại – đã vô cùng thất vọng khi biết giá hiện là 60 triệu/m². Với mức thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng của hai vợ chồng, chị nhận thấy ngay cả khi vay ngân hàng, họ cũng không thể trả nổi trong khi vẫn phải lo chi phí sinh hoạt và nuôi con.
Trong khi người mua ở thực không thể tiếp cận nổi, nhiều nhà đầu tư đã "gom hàng" từ khi mở bán, chờ đủ thời gian chuyển nhượng để bán lại với giá thương mại (60–70 triệu/m²). Một số đầu cơ thứ cấp còn sẵn sàng xuống tiền với kỳ vọng sinh lời từ thực trạng giá chung cư thương mại đang cao.
Chị Trần Ngọc Lan, môi giới nhà đất tại Hà Nội, nhận định giá nhà tại thủ đô đang rất cao – nhiều dự án NƠXH đã cũ nhưng vẫn được rao đến 60 triệu/m². Theo chị Lan, mức giá này không phù hợp với túi tiền người dân và khiến thanh khoản thị trường chững lại. Do đó, chị khuyên người dân nên chờ mua khi đủ điều kiện theo quy định để bốc thăm mua nhà mới là lựa chọn thực tế hơn.
Giải thích thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nguyên nhân nằm ở sự lệch pha cung – cầu kéo dài: thị trường thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân. Quý II vừa qua, 60% nguồn cung là phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà bình dân chỉ chiếm 7%. Trong khi đó, giá chung cư mới dưới 50 triệu/m² hiện rất hiếm. Nhu cầu lớn, nguồn cung nhỏ, giá NƠXH tăng mạnh theo thị trường là điều khó tránh.
Bên cạnh đó, ông Đính nhấn mạnh giá đất và chi phí xây dựng tăng mạnh cũng góp phần đẩy giá nhà lên. Giá đất hiện đã cao hơn nhiều so với 5 năm trước, khiến giá căn hộ dù cũ hay mới đều phải tăng theo.
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam – bổ sung thêm rằng nguồn cung NƠXH còn hạn chế: mỗi năm Hà Nội chỉ có khoảng 20.000–30.000 căn mới, thấp hơn rất nhiều so với thực tế cần thiết (70.000–80.000 căn/năm). Kèm theo nhu cầu lớn từ cả miền Bắc và Nam, giá NƠXH dễ biến động theo thị trường chung.
Tuy nhiên, ông cũng nhận định giá đã quá cao, sẽ có điều chỉnh khi thị trường vào chu kỳ. Thị trường đang cho thấy dấu hiệu đảo chiều: giá và giao dịch bắt đầu giảm. Khi nguồn cung mới, kể cả NƠXH, tăng lên, người dân sẽ có nhiều lựa chọn và giá có thể đi xuống.
Để kéo giảm giá NƠXH, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – đề xuất tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên 1,5 lần đối với dự án NƠXH, giúp tăng hiệu quả sử dụng đất, giảm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng/ căn hộ và kéo giảm giá thành cho người mua.
