Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào những tháng cuối năm 2025 với nhiều biến động đáng chú ý. Sau thời gian dài trầm lắng vì thiếu nguồn cung mới, sắp tới đây hàng nghìn căn hộ chuẩn bị được tung ra thị trường, làm dấy lên câu hỏi liệu giá nhà ở thủ đô có cơ hội “hạ nhiệt” hay không. Theo Savills Việt Nam, trong 6 tháng cuối năm 2025 dự kiến có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán, phần lớn tập trung vào phân khúc hạng A và B, tức cao cấp và trung cấp. Tuy nhiên, do thủ tục pháp lý và phê duyệt vẫn còn độ trễ, các dự án này chưa thể ra mắt đồng loạt, khiến sức ép nguồn cung vẫn chưa đủ lớn để tạo sự thay đổi tức thì về giá.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định việc Quốc hội thông qua các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản từ tháng 8/2024 là nền tảng quan trọng, nhưng cần thêm thời gian để ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết. Do đó, chỉ từ năm 2026 đến 2027, thị trường Hà Nội mới thực sự đón nhận nguồn cung lớn, ước tính lên đến 46.600 căn hộ từ 43 dự án. Đáng chú ý, phần lớn các dự án này nằm ngoài khu vực trung tâm, nơi quỹ đất còn rộng và chi phí phát triển thấp hơn, mở ra hy vọng sẽ tạo thêm lựa chọn với mức giá dễ chịu hơn cho người mua nhà.
Dù vậy, với những dự án nằm ở vị trí đắc địa, thuộc khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh và do các chủ đầu tư uy tín triển khai, giá bán khó có khả năng giảm mà thậm chí còn có thể tăng nhẹ. Nguyên nhân chính là chi phí đất đai tại Hà Nội đang rất cao, chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành căn hộ. Nếu chi phí này không được tính toán hợp lý, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, việc đưa giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số vẫn là thách thức.
Một điểm đáng lưu ý là phần lớn nguồn cung mới sắp ra mắt nằm ở các khu đô thị vệ tinh hoặc vùng xa trung tâm, nơi hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội chưa thật sự hoàn thiện. Điều này có thể làm hạn chế nhu cầu mua để ở thực sự, đặc biệt với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, khi chi phí đi lại và sinh hoạt còn là gánh nặng. Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang tiếp tục hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh hoặc nhu cầu đầu tư.
Theo Savills, làn sóng vốn FDI vẫn tiếp tục chảy vào bất động sản Việt Nam nhờ vào các yếu tố vĩ mô tích cực như dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và thu nhập trung bình ngày càng cải thiện. Tuy nhiên, để giữ chân nhà đầu tư quốc tế cũng như tạo điều kiện cho doanh nghiệp nội địa, Hà Nội cần đảm bảo môi trường pháp lý minh bạch, thủ tục cấp phép nhanh gọn và cơ chế quản lý rõ ràng.
Nhìn chung, dù thị trường đang có dấu hiệu khởi sắc với khoảng 11.500 căn hộ sẽ ra mắt trong nửa cuối năm 2025, nhưng giá nhà tại Hà Nội khó có thể giảm đồng loạt trong ngắn hạn. Xu hướng phân hóa ngày càng rõ rệt: dự án cao cấp ở khu trung tâm vẫn giữ giá cao, thậm chí tăng nhẹ, trong khi các dự án ở ngoại thành hoặc khu vực có hạ tầng đang phát triển sẽ mang đến cơ hội tiếp cận dễ dàng hơn cho người mua thực sự có nhu cầu an cư. Đây được xem là giai đoạn bản lề để thị trường định hình lại mặt bằng giá và sự lựa chọn trong tương lai gần.
