Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất hoặc căn hộ chỉ có hiệu lực pháp lý khi được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Nếu các bên chỉ ký tay, không qua công chứng, hợp đồng này về mặt pháp lý chưa được công nhận là căn cứ chuyển quyền sở hữu. Điều đó đồng nghĩa, dù người mua đã trả tiền và nhận nhà, quyền sở hữu vẫn chưa thực sự thuộc về họ.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa “hợp đồng dân sự thông thường” và “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”. Với các giao dịch bất động sản – đặc biệt là mua bán căn hộ, nhà ở – pháp luật bắt buộc phải công chứng. Đây là bước xác nhận tính hợp pháp, tự nguyện và đúng quy trình, nhằm bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán trước pháp luật.
Trên thực tế, nhiều người vẫn chọn ký hợp đồng viết tay vì nghĩ rằng “miễn có chữ ký và biên nhận tiền là đủ”. Một số chủ đầu tư nhỏ hoặc cá nhân bán lại căn hộ chưa đủ điều kiện ra sổ hồng thường sử dụng hình thức này để “giữ chỗ”. Tuy nhiên, khi xảy ra tranh chấp, tòa án chỉ xem đây là chứng cứ giao dịch dân sự, chứ không phải hợp đồng mua bán hợp pháp. Người mua khi đó chỉ có thể yêu cầu hoàn trả tiền hoặc bồi thường, chứ không thể đòi quyền sở hữu căn hộ.
Trường hợp đặc biệt là căn hộ chưa đủ điều kiện cấp sổ hồng, ví dụ dự án chưa nghiệm thu hoặc chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Khi đó, dù hai bên lập hợp đồng mua bán, vẫn chưa thể công chứng vì pháp luật chưa cho phép chuyển nhượng. Người mua chỉ có thể ký hợp đồng góp vốn, đặt cọc hoặc hợp đồng ủy quyền – và các loại hợp đồng này mang tính ràng buộc dân sự, không thay thế được hợp đồng mua bán đã công chứng.
Nếu đã lỡ ký hợp đồng chưa công chứng, người dân vẫn có thể khắc phục bằng cách mang hợp đồng ra công chứng lại (nếu dự án đủ điều kiện). Cơ quan công chứng sẽ kiểm tra giấy tờ pháp lý, xác nhận quyền sở hữu của bên bán và tiến hành chứng thực lại giao dịch. Từ thời điểm công chứng, hợp đồng mới chính thức có hiệu lực, giúp người mua được cấp sổ hồng và bảo đảm quyền lợi hợp pháp.
Trong trường hợp dự án chưa đủ điều kiện công chứng, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ pháp lý, biên bản bàn giao căn hộ, phiếu thu tiền và văn bản xác nhận quyền mua. Đây là những tài liệu quan trọng để chứng minh quyền lợi khi dự án hoàn thiện và đủ điều kiện cấp sổ. Nếu chủ đầu tư chậm trễ, người mua có thể gửi đơn lên Sở Xây dựng hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.
Theo Luật Nhà ở, hợp đồng mua bán căn hộ chỉ có giá trị chuyển quyền sở hữu khi đáp ứng ba điều kiện: dự án được phép bán, bên bán có quyền hợp pháp, và hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Mọi giao dịch chưa đáp ứng ba điều kiện này đều bị xem là chưa hoàn thành về mặt pháp lý. Điều đó có nghĩa, người mua chưa thể được ghi nhận là chủ sở hữu, chưa thể sang tên, thế chấp hay chuyển nhượng tiếp.
Một rủi ro phổ biến khác là việc chủ đầu tư bán cùng một căn hộ cho nhiều người thông qua các hợp đồng viết tay chưa công chứng. Trong trường hợp đó, chỉ người nào có hợp đồng công chứng hoặc được cấp sổ hồng mới được pháp luật công nhận. Các bên còn lại buộc phải khởi kiện để đòi lại tiền, mất nhiều thời gian và chi phí tranh tụng.
Các chuyên gia pháp lý khuyến cáo: dù là giao dịch sơ cấp hay thứ cấp, người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, biên bản bàn giao, và bản sao giấy phép xây dựng. Đồng thời, hợp đồng phải được lập tại văn phòng công chứng có thẩm quyền. Đây không chỉ là bước xác minh tính pháp lý mà còn là “lá chắn” bảo vệ người mua trước mọi rủi ro tranh chấp về sau.
Công chứng hợp đồng cũng giúp cơ quan nhà nước dễ dàng xác nhận quyền sở hữu, đảm bảo việc cấp sổ hồng diễn ra suôn sẻ. Đặc biệt, từ năm 2025, việc đăng ký giao dịch bất động sản sẽ được thực hiện đồng bộ trên hệ thống dữ liệu đất đai điện tử, giúp người dân tra cứu được tình trạng pháp lý của căn hộ ngay trước khi giao dịch. Như vậy, việc công chứng không chỉ là nghĩa vụ mà còn là cách bảo vệ tài sản an toàn và minh bạch nhất.
Tóm lại, hợp đồng mua bán căn hộ chưa công chứng không có giá trị pháp lý chuyển quyền sở hữu. Nó chỉ là bằng chứng giao dịch dân sự, không thể thay thế cho hợp đồng công chứng. Người mua cần nhanh chóng hoàn thiện thủ tục công chứng để được pháp luật bảo vệ, tránh rủi ro mất quyền lợi khi có tranh chấp hoặc thay đổi chủ đầu tư.
