Trường hợp phổ biến nhất là đất nằm trong diện quy hoạch phải thu hồi, đặc biệt là đất đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương. Khi Nhà nước có kế hoạch thu hồi, cơ quan đăng ký đất đai sẽ ghi chú hạn chế quyền trên sổ đỏ, trong đó có quyền chuyển nhượng. Điều này nhằm tránh việc mua bán nhằm “né” thu hồi hoặc gây tranh chấp về sau. Chủ đất chỉ được chờ đền bù chứ không thể giao dịch như đất thông thường.
Ngoài ra, sổ đỏ sẽ ghi “không được chuyển nhượng” đối với đất được Nhà nước giao có thu tiền nhưng còn nợ nghĩa vụ tài chính. Khi hộ gia đình chưa hoàn tất tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích hoặc các khoản phải nộp theo thông báo, đất sẽ bị hạn chế giao dịch. Chỉ khi nộp đủ các nghĩa vụ, cơ quan chức năng mới xóa ghi chú và cho phép chuyển nhượng.
Một trường hợp khác là đất thuộc quỹ đất công ích của xã (đất 5%), đất giao theo hợp đồng thuê đất của Nhà nước, hoặc đất giao sử dụng có thời hạn cho dự án sản xuất – kinh doanh. Các loại đất này chỉ có quyền sử dụng hạn chế, không phải quyền sử dụng đất lâu dài. Vì vậy, pháp luật quy định không được chuyển nhượng dưới bất kỳ hình thức nào, trừ khi thực hiện thủ tục đấu giá hoặc thuê lại theo quy định.
Đối với đất nông nghiệp, sổ đỏ có thể ghi hạn chế chuyển nhượng trong trường hợp đất được giao theo chính sách hỗ trợ cho hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, hoặc đất thuộc diện khoán giao trong hợp tác xã cũ. Những thửa đất này thường chỉ được chuyển nhượng sau khi hết thời hạn ràng buộc (thường 10 năm), hoặc khi người sử dụng hoàn trả các khoản hỗ trợ của Nhà nước.
Một trường hợp nữa là đất đang bị kê biên để thi hành án. Khi đất là tài sản tranh chấp, đang bị phong tỏa hoặc đang chờ thi hành án, văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi rõ hạn chế chuyển nhượng trên sổ đỏ. Việc này nhằm ngăn chủ đất chuyển nhượng trái phép để trốn nghĩa vụ. Chỉ khi có quyết định giải tỏa kê biên, sổ mới được khôi phục đầy đủ quyền.
Với đất thuộc khu bảo tồn, di tích, hành lang an toàn giao thông, hành lang bảo vệ đê điều, hồ chứa nước, sổ đỏ cũng có thể ghi hạn chế giao dịch. Đây là những khu vực cần bảo vệ đặc biệt, Nhà nước chỉ cho phép sử dụng có điều kiện và hạn chế tối đa việc mua bán.
Không ít trường hợp đất đang tranh chấp hoặc có đơn khiếu kiện cũng bị ghi chú “không được chuyển nhượng”. Cơ quan chức năng sẽ tạm ngừng giao dịch để chờ giải quyết tranh chấp theo đúng quy định. Khi tranh chấp kết thúc, thửa đất được xác định chủ quyền rõ ràng mới có thể sang tên.
Ngoài ra, sổ đỏ cũng sẽ ghi hạn chế với đất được tặng cho có điều kiện, chẳng hạn đất tặng cho để làm nơi ở cho con, nhưng có điều khoản không được bán. Đây là ràng buộc mang tính dân sự nhưng vẫn được ghi vào sổ để đảm bảo nghĩa vụ của người nhận tặng cho.
Tóm lại, dòng ghi “đất không được chuyển nhượng” trên sổ đỏ xuất hiện khi thửa đất đang nằm trong diện bị hạn chế quyền theo quy định pháp luật hoặc theo thỏa thuận dân sự hợp pháp. Người mua – người bán cần kiểm tra kỹ giấy tờ, đặc biệt là trang ghi chú của sổ để tránh rủi ro pháp lý. Nếu đất đang bị hạn chế, gia chủ có thể xem xét hướng xử lý như: hoàn thành nghĩa vụ tài chính, xin điều chỉnh quy hoạch, chờ giải tỏa kê biên hoặc yêu cầu cơ quan chức năng xóa bỏ ghi chú trong trường hợp đã hết hiệu lực.
