Theo báo cáo của nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee.vn, mặt bằng giá trung bình căn hộ đã tăng mạnh tại Khánh Hòa với 16,6%; tại Hà Nội tăng 11,6%; tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng 7,6%; và Hưng Yên cũng tăng 7,6%. Những con số này cho thấy căn hộ vẫn là điểm tựa ổn định của thị trường bất động sản, dù thanh khoản và nguồn cung gặp nhiều hạn chế.
Tại Hà Nội, sự biến mất gần như hoàn toàn của phân khúc căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng đang trở thành thực tế rõ ràng: chỉ còn khoảng 2,7% tổng giao dịch. Tại Hưng Yên, huyện giáp ranh Hà Nội, tỷ lệ này cũng giảm dưới 5%. Khi người mua có ngân sách 3 tỷ đồng – trước đây là mức phổ biến – nay chỉ đáp ứng được khoảng 12% nhu cầu căn hộ tại Hà Nội, trong khi TP.HCM vẫn duy trì mức đó ở khoảng 27%.
Một dấu mốc quan trọng khác: từ tháng 2/2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội chính thức vượt TP.HCM và hiện đang vượt mốc 60 triệu đồng/m². Mặc dù mức tăng không cao gấp đôi hay gấp ba trong thời gian ngắn như các đợt sốt đất, nhưng sự ổn định tăng giá, kéo dài qua từng tháng, đang khiến người mua nhà phải điều chỉnh kỳ vọng và ngân sách.
Thanh khoản và nguồn cung là hai nhân tố bị ảnh hưởng lớn bởi việc giá tăng. Theo Biggee.vn, số lượng dự án đứng giá hoặc chưa ghi nhận giao dịch chiếm hơn 50% trong các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương; tuy nhiên, những dự án vẫn tiếp tục ghi nhận giao dịch tốt chính là những sản phẩm đáp ứng được yêu cầu về vị trí, tiện ích, thiết kế và thương hiệu chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân càng rõ nét. Việc giá căn hộ leo thang khiến người có thu nhập trung bình khó tiếp cận hơn phân khúc nhà ở thương mại. Tại một số địa phương, yêu cầu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền được đặt ra cấp thiết hơn bao giờ hết. Báo cáo sơ kết việc thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội 7 tháng đầu năm 2025 của Bộ Xây dựng cho biết: đến hết tháng 7, cả nước mới hoàn thành 36.962/100.275 căn, đạt khoảng 37% kế hoạch; dự kiến đến hết năm sẽ hoàn thành thêm 36.700 căn, đưa tổng số căn hoàn thành trong năm lên 73.671/100.275 căn, đạt 73% mục tiêu.
Tại Hà Nội, chỉ tiêu năm 2025 được giao 4.670 căn nhà ở xã hội; đến hết tháng 7 mới hoàn thành 2.060 căn, đạt 44%; đang đầu tư xây dựng khoảng 4.966 căn, dự kiến hoàn thành trong năm là 3.664 căn, tức đạt 78% so với chỉ tiêu nếu mọi kế hoạch thuận lợi; còn thiếu 1.006 căn so với kế hoạch được giao. Tại TP.HCM, mục tiêu là 13.040 căn nhà ở xã hội trong năm 2025; đến tháng 7 mới hoàn thành 4.277 căn; đang triển khai 13.727 căn; dự kiến sẽ hoàn thành 6.902 căn trong năm, đạt 53% chỉ tiêu và thiếu 6.138 căn. Ở các thành phố như Đà Nẵng, chỉ tiêu là 2.676 căn, đã hoàn thành 937 căn, đang xây dựng 3.868 căn, dự kiến hoàn thành khoảng 1.800 căn, đạt khoảng 68%; còn thiếu khoảng 869 căn. Cần Thơ có chỉ tiêu 1.397 căn, song đến nay chưa hoàn thành căn nào; đang đầu tư xây dựng 2.010 căn, dự kiến có thể hoàn thành 374 căn trong năm, đạt 27%, thiếu 1.023 căn so với mục tiêu.
Tháng 8/2025 dù là đầu tháng ngâu – thời điểm mà nhiều người kiêng mua bán theo quan niệm phương Đông – nhưng thị trường căn hộ vẫn cho thấy dấu hiệu sôi động, được tiếp thêm lực từ hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được khởi công nhân dịp lễ kỷ niệm 80 năm Cách mạng tháng Tám và Quốc Khánh 2/9. Những sự kiện này đã góp phần củng cố niềm tin của người mua nhà về triển vọng tăng giá và khả năng sinh lời lâu dài.
Các chuyên gia từ Biggee.vn nhận định: dự án căn hộ phải đáp ứng được yếu tố chất lượng thì mới duy trì được đà tăng giá. Yếu tố như vị trí thuận tiện, giao thông gần trung tâm, thiết kế hiện đại, thương hiệu chủ đầu tư uy tín, tiện ích đi kèm tốt – đều là điểm cộng lớn. Nếu không, những dự án nhà giá cao nhưng thiếu chất lượng có thể sẽ bị chững lại trong giao dịch.
Dù giá căn hộ tăng, hiện trạng không cho thấy bong bóng bất động sản như giai đoạn 2019-2021. Tăng trưởng giá chủ yếu từ nhu cầu thực, từ người mua ở – thay vì đầu cơ – và từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ nhắm đến khả năng cho thuê, ở lâu dài. Việc nguồn cung nhà ở xã hội chưa đạt nhiều địa phương theo đúng kế hoạch là yếu tố khiến phân khúc thị trường cao cấp/trung cấp được ưu ái hơn.
Mặc dù thị trường căn hộ chung cư không còn nóng sốt như các đợt “đỉnh” trước, nhưng giá vẫn leo thang tại nhiều địa phương như Hà Nội, Khánh Hòa, TP.HCM và Hưng Yên. Thiếu hụt nguồn cung đặc biệt ở phân khúc căn hộ giá thấp và nhà ở xã hội làm thu hẹp cơ hội tiếp cận của người dân có thu nhập trung bình. Việc hoàn thành các mục tiêu phát triển nhà ở xã hội theo kế hoạch, cải thiện nguồn cung và phát triển nhà giá vừa túi tiền sẽ là yếu tố then chốt để ổn định thị trường trong thời gian tới.
