Khu đô thị Dương Nội được khởi công từ năm 2008, với quy mô gần 200 ha, gồm bốn phân khu A, B, C, D. Trong đó, khu biệt thự chiếm 1.116 căn, phân bố tại các tiểu khu An Khang, An Phú và An Vượng. Dự án từng được giới thiệu là một trong những khu đô thị lớn nhất khu vực phía Tây Hà Nội, tích hợp hồ Bách Hợp Thủy rộng 12 ha và trung tâm thương mại Aeon Mall Hà Đông, tạo thành quần thể đô thị hiện đại với đầy đủ tiện ích. Thời điểm đó, Dương Nội được xem như một biểu tượng mới cho xu hướng phát triển đô thị vệ tinh, góp phần mở rộng không gian đô thị Hà Nội về phía Tây.
Tuy nhiên, thực tế ghi nhận đến nay lại hoàn toàn trái ngược. Sau 15 năm, hàng trăm căn biệt thự tại Dương Nội vẫn “cửa đóng then cài”, một số căn đã hoàn thiện mặt ngoài từ năm 2018, sơn tường vẫn còn mới nhưng bên trong chỉ là phần thô lạnh lẽo. Nhiều căn bị cỏ dại phủ kín tường rào, thậm chí lan tràn vào tận sân; một số hạng mục ngoại thất hoen gỉ, bong tróc, xuống cấp theo thời gian. Theo người dân sống gần khu vực, nhiều căn biệt thự đã bị bỏ hoang gần chục năm, hầm để xe thường xuyên đọng nước sau những đợt mưa lớn, gây ẩm mốc và hư hại công trình.
Ghi nhận vào cuối tháng 9/2025, giữa những tuyến đường nội khu rộng rãi, vỉa hè và hệ thống chiếu sáng đã hoàn thiện, hàng trăm căn biệt thự vẫn lặng lẽ nằm im, không người ở, tạo nên khung cảnh hoang vắng giữa lòng khu đô thị hiện đại. Chỉ có vài căn hiếm hoi có người dọn về sinh sống, đa phần còn lại vẫn trong tình trạng “nhà hoang giữa phố”.
Điều đáng chú ý, dù bỏ hoang nhiều năm, giá biệt thự tại Dương Nội vẫn neo ở mức rất cao. Theo khảo sát tháng 9/2025, giá bán dao động từ 160 – 310 triệu đồng/m², tùy loại hình (đơn lập, song lập) và vị trí. Riêng một số phân khu cao cấp như Solasta Mansion do Nam Cường phát triển hiện được rao bán khoảng 200 – 220 triệu đồng/m², thậm chí có căn vượt ngưỡng 220 triệu đồng/m² trước chiết khấu. Còn An Quý Villa ghi nhận mức trung bình 250 triệu đồng/m², được coi là mặt bằng giá tiêu biểu cho phân khúc biệt thự cao cấp phía Tây Hà Nội hiện nay.
So sánh với các dự án lân cận cho thấy sự phân tầng rõ rệt về giá và mức độ sôi động của thị trường. Tại khu La Khê (Hà Đông), nhờ lợi thế vị trí lô góc, view vườn hoa, một số căn diện tích 50 m² đã được chào bán tới 290 triệu đồng/m², cao hơn nhiều biệt thự tại Dương Nội. Trong khi đó, Foresa Xuân Phương đưa ra mức giá “mềm” hơn, chỉ khoảng 160 triệu đồng/m² cho sản phẩm song lập, trở thành lựa chọn hấp dẫn trong phân khúc tầm trung. Còn Viglacera Xuân Phương lại định vị ở nhóm trung – cao cấp, với giá khoảng 185 triệu đồng/m² cho liền kề diện tích 100 m².
Giới chuyên gia cho rằng, tình trạng biệt thự bỏ hoang tại các khu đô thị như Dương Nội là hệ quả của việc đầu cơ đất nền và bất động sản cao cấp trong giai đoạn sốt nóng hơn một thập kỷ trước. Khi nguồn cầu thực chưa đủ mạnh, cộng với việc hạ tầng khu vực phát triển chậm hơn dự kiến, nhiều dự án rơi vào cảnh “xây xong để đó”, khiến hàng loạt khu biệt thự biến thành khu nhà hoang. Dù hiện nay, khu vực Hà Đông đã có sự cải thiện đáng kể về giao thông và tiện ích, nhưng tỷ lệ dân cư thấp, cộng với giá bán cao vẫn là rào cản khiến khu đô thị 7.000 tỷ đồng này chưa thể hồi sinh đúng kỳ vọng ban đầu.
