Theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013, chung cư mini được hiểu là nhà ở riêng lẻ của cá nhân, xây dựng hợp pháp trên đất ở, sau đó chia thành nhiều căn hộ để bán hoặc cho thuê. Về nguyên tắc, nhà này có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về đất đai, xây dựng, phòng cháy chữa cháy và hạ tầng kỹ thuật. Nhưng thực tế, số lượng công trình đáp ứng đầy đủ điều kiện này chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ.
Điều kiện tiên quyết để được cấp sổ đỏ là chủ nhà phải có giấy phép xây dựng đúng quy hoạch đất ở. Công trình phải được thiết kế, thi công và hoàn công đúng theo bản vẽ được cấp phép. Nếu chủ đầu tư tự ý nâng tầng, chia nhỏ diện tích hoặc thay đổi công năng, cơ quan quản lý sẽ xem là vi phạm và từ chối cấp sổ riêng từng căn. Khi đó, toàn bộ tòa nhà chỉ có một sổ đỏ chung mang tên người sở hữu đất, người mua chỉ được đứng tên trong hợp đồng dân sự hoặc ủy quyền công chứng, không có giá trị pháp lý như sổ riêng.
Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP, để chung cư mini đủ điều kiện cấp sổ riêng, mỗi căn hộ phải có diện tích tối thiểu từ 25 m² trở lên, có không gian khép kín (phòng, bếp, vệ sinh), hệ thống điện nước riêng và được nghiệm thu an toàn phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra, công trình phải được chính quyền xác nhận hoàn công hợp lệ và phù hợp với quy hoạch khu dân cư. Khi đáp ứng đầy đủ, người mua từng căn có thể làm sổ đỏ riêng, phần sử dụng đất được ghi là sở hữu chung không phân chia.
Tuy nhiên, trên thực tế, đa số chung cư mini được xây dựng vượt giấy phép hoặc không có giấy phép, nằm trong hẻm nhỏ, thiếu hệ thống PCCC, không đủ điều kiện hạ tầng. Việc chia nhỏ diện tích thành hàng chục căn hộ khiến hồ sơ kỹ thuật không được phê duyệt, nên cơ quan Nhà nước không thể cấp sổ đỏ riêng lẻ. Người mua chỉ có thể ký hợp đồng viết tay, không thể sang nhượng, thế chấp hoặc đăng ký hộ khẩu chính thức. Đây là lý do khiến hàng nghìn căn hộ mini vẫn ở trong tình trạng “sổ đỏ chung – quyền riêng”, đầy rủi ro cho người sở hữu.
Một trong những khó khăn lớn nhất là trách nhiệm pháp lý thuộc về chủ nhà gốc, không phải người mua căn hộ. Do đất thuộc quyền sử dụng của một cá nhân, các căn hộ bên trong không được công nhận là tài sản độc lập. Nếu chủ nhà đem thế chấp ngân hàng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua căn hộ có thể bị mất quyền lợi, thậm chí mất trắng tài sản. Không ít vụ tranh chấp đã xảy ra tại Hà Nội và TP.HCM, khi người dân mua chung cư mini không sổ đỏ phải kéo dài kiện tụng hàng năm.
Về thủ tục, nếu công trình hợp pháp, chủ nhà hoặc người mua căn hộ có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện gồm: đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán công chứng, giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu PCCC, chứng minh nhân dân và biên lai nộp thuế. Sau khi kiểm tra, cơ quan chức năng sẽ cấp sổ riêng cho từng căn hộ, ghi rõ diện tích sử dụng riêng và diện tích sở hữu chung. Thời gian giải quyết thường từ 30 đến 45 ngày làm việc nếu hồ sơ đầy đủ.
Tuy nhiên, với các công trình vi phạm quy hoạch, cơ quan quản lý không có cơ sở cấp sổ, trừ khi được hợp thức hóa sau khi xử phạt và khắc phục sai phạm. Dù vậy, quá trình này rất phức tạp, tốn kém và không có gì đảm bảo. Do đó, việc “làm sổ” cho chung cư mini thường bị ách tắc ngay từ khâu xác định tính pháp lý của công trình.
Theo các chuyên gia, người mua cần đặc biệt thận trọng khi chọn mua chung cư mini, nên ưu tiên công trình xây đúng phép, có hồ sơ hoàn công, được xác nhận của chính quyền địa phương. Khi giao dịch, phải công chứng hợp đồng mua bán, không ký giấy tay, và yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ chứng minh khả năng tách sổ. Nếu người bán né tránh, hoặc hứa “sẽ làm sổ sau”, rất có thể đó là căn hộ không đủ điều kiện pháp lý.
Trong bối cảnh giá nhà ở đô thị vẫn cao, chung cư mini vẫn là giải pháp tạm thời cho nhiều người trẻ. Tuy nhiên, trước khi đặt bút ký mua, người dân nên hiểu rằng làm sổ đỏ cho chung cư mini là điều không dễ, và quyền sở hữu chỉ được pháp luật bảo vệ khi công trình xây đúng quy định. Một căn nhà nhỏ hợp pháp vẫn an toàn hơn một căn hộ lớn nhưng thiếu sổ, bởi sổ đỏ không chỉ là giấy tờ, mà là bằng chứng duy nhất để bảo vệ tài sản của người mua.
