Tuy nhiên, không phải cư dân nào cũng hiểu rõ quy định, chi phí và rủi ro tiềm ẩn liên quan đến khu vực này. Một số tranh chấp về quyền sở hữu, chỗ đỗ, hoặc phí gửi xe đã từng khiến cư dân “đau đầu” sau khi dọn về ở. Vì vậy, trước khi đặt bút ký hợp đồng, người mua cần đặc biệt lưu ý đến vấn đề tầng hầm để xe – yếu tố nhỏ nhưng ảnh hưởng lớn đến chất lượng cuộc sống lâu dài.
Trước hết, điều quan trọng nhất là phải xác định chủ sở hữu hợp pháp của tầng hầm. Theo Khoản 3, Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích để xe trong nhà chung cư có thể thuộc sở hữu chung hoặc riêng, tùy theo hồ sơ dự án được phê duyệt. Nếu tầng hầm được xây bằng kinh phí của toàn bộ cư dân, phần diện tích này được xem là sở hữu chung – cư dân có quyền sử dụng theo quy định tập thể. Ngược lại, nếu tầng hầm được đầu tư bằng vốn riêng của chủ đầu tư, thì khu vực này là sở hữu riêng của chủ đầu tư, và cư dân chỉ có quyền thuê hoặc gửi xe có trả phí.
Vì vậy, khi mua căn hộ, người mua cần đọc kỹ hợp đồng mua bán và tài liệu pháp lý dự án để xác định rõ: tầng hầm để xe thuộc phần nào – chung hay riêng. Nhiều chủ đầu tư quảng cáo “có hầm đỗ xe rộng rãi” nhưng thực tế tầng hầm thuộc quyền quản lý riêng của họ, cư dân phải trả phí cao hoặc bị giới hạn chỗ. Một số dự án còn tính phí giữ xe ô tô lên tới hàng triệu đồng mỗi tháng, gây bức xúc vì người mua không được thông tin rõ từ đầu.
Tiếp theo là quy mô và công năng của tầng hầm. Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2021, các tòa nhà chung cư bắt buộc phải bố trí đủ diện tích chỗ đỗ xe theo số căn hộ – tối thiểu 20–25 m² cho mỗi chỗ ô tô (tính cả lối đi). Tuy nhiên, không ít dự án cắt giảm diện tích hầm hoặc bố trí chỗ đỗ chồng tầng, khiến cư dân phải xếp hàng chờ xe hoặc gửi ngoài. Do đó, trước khi mua, bạn nên yêu cầu xem bản vẽ mặt bằng tầng hầm, hỏi rõ có bao nhiêu chỗ đỗ ô tô, xe máy, và liệu có áp dụng hệ thống nâng hạ cơ khí (nếu có, phải xem quy định an toàn và bảo trì).
Về phòng cháy chữa cháy (PCCC), tầng hầm là khu vực tiềm ẩn nguy cơ cao nhất vì có mật độ xe dày, chứa nhiên liệu và thường kín gió. Khi khảo sát căn hộ, người mua nên kiểm tra xem hầm có hệ thống quạt thông gió, cảm biến khói, đèn thoát hiểm, đầu phun chữa cháy và lối thoát nạn độc lập hay không. Các dự án đạt chuẩn thường bố trí hai lối thoát hiểm riêng biệt, cửa chống cháy tự động và hệ thống chiếu sáng dự phòng. Nếu tầng hầm ẩm thấp, ngột ngạt hoặc thiếu biển chỉ dẫn, đó là dấu hiệu cho thấy chủ đầu tư tiết giảm chi phí – và bạn nên cân nhắc kỹ.
Ngoài ra, vị trí và độ sâu của tầng hầm cũng ảnh hưởng đến an toàn và tiện ích sử dụng. Ở các khu đất thấp hoặc gần sông hồ, tầng hầm sâu dễ gặp tình trạng ngập nước mùa mưa. Bạn nên hỏi kỹ về hệ thống chống thấm, máy bơm thoát nước và lối dốc xuống hầm – có đủ cao, có trang bị rãnh thu nước hay không. Một số dự án bị ngập chỉ sau vài cơn mưa lớn, gây thiệt hại cho xe và khó xử lý tranh chấp trách nhiệm giữa cư dân và chủ đầu tư.
Về phí gửi xe, đây là vấn đề nhạy cảm nhưng cần rõ ràng ngay từ đầu. Theo quy định, mức phí này do UBND cấp tỉnh ban hành khung giá, nhưng trong thực tế, chủ đầu tư hoặc ban quản lý thường tự đề xuất mức thu – và có thể cao hơn khung nếu được cư dân đồng thuận. Bạn nên hỏi rõ mức phí dự kiến, cách tính theo loại xe (ô tô, xe máy, xe điện), và liệu có chính sách giữ chỗ cố định hay luân phiên. Ngoài ra, nếu gia đình có từ hai xe ô tô trở lên, cần kiểm tra xem tòa nhà có giới hạn số lượng xe/ căn hộ không, tránh rơi vào cảnh “mua nhà có hầm nhưng không có chỗ để xe”.
Một lưu ý khác là quy định vận hành và bảo trì tầng hầm. Sau khi bàn giao nhà, khu vực hầm để xe thuộc phạm vi quản lý của ban quản trị chung cư, nếu là phần sở hữu chung. Lúc này, quỹ bảo trì 2% giá trị căn hộ sẽ được dùng một phần để duy tu hệ thống chiếu sáng, quạt gió, PCCC trong hầm. Nếu tầng hầm là tài sản riêng của chủ đầu tư, họ có nghĩa vụ duy trì tiêu chuẩn an toàn và chịu trách nhiệm về mọi sự cố trong quá trình khai thác. Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cam kết bằng văn bản các điều khoản này khi ký hợp đồng.
Tầng hầm còn ảnh hưởng đến phong thủy tổng thể của tòa nhà. Trong quan niệm Á Đông, tầng hầm là nơi “tàng khí”, tượng trưng cho nền móng và tài vận. Vì vậy, tầng hầm thông thoáng, khô ráo, ít mùi xăng dầu, ánh sáng tốt sẽ giúp nguồn khí lưu thông ổn định, tạo cảm giác an toàn, bền vững. Ngược lại, hầm bí bách, ngập nước, hoặc có mùi ẩm mốc kéo dài dễ gây năng lượng xấu, ảnh hưởng đến sức khỏe và tinh thần cư dân.
Tóm lại, khi mua căn hộ có tầng hầm để xe, đừng chỉ nhìn vào tiện ích trên brochure. Hãy tìm hiểu kỹ về pháp lý sở hữu, quy mô, an toàn PCCC, chống ngập, chi phí và quy chế vận hành. Một tầng hầm được đầu tư bài bản không chỉ mang lại sự tiện lợi mỗi ngày, mà còn phản ánh chất lượng tổng thể của dự án. Bởi trong một chung cư đáng sống, “nền móng” không chỉ nằm ở bê tông cốt thép, mà còn ở cách chủ đầu tư chăm chút cho những chi tiết nhỏ – nơi bạn gửi gắm tài sản và sự an tâm của mình mỗi ngày.
