Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, chỉ khi quyền sử dụng đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn thời hạn sử dụng thì mới được phép chuyển nhượng. Do đó, khi người mua ký hợp đồng chuyển nhượng đất đang có tranh chấp, dù đã trả đủ tiền, hợp đồng vẫn không có giá trị pháp lý. Người mua sẽ phải gánh rủi ro vừa mất tiền, vừa không được công nhận quyền sử dụng đất.
Trên thực tế, các loại tranh chấp đất phổ biến có thể là tranh chấp ranh giới, quyền thừa kế, quyền sử dụng chung hoặc bị người khác lấn chiếm. Ngoài ra, nhiều mảnh đất còn vướng “tranh chấp ngầm” – tức là đã có đơn khiếu nại, tố cáo hoặc đang trong quá trình xác minh tại chính quyền địa phương nhưng chưa được cập nhật công khai. Để tránh rơi vào những tình huống này, người mua cần chủ động tra cứu tình trạng pháp lý của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất, đồng thời yêu cầu người bán cung cấp sổ đỏ bản gốc để kiểm tra kỹ phần ghi chú.
Nếu phát hiện đất có tranh chấp sau khi đã ký hợp đồng, bước đầu tiên cần làm là ngừng mọi hoạt động chuyển nhượng, xây dựng hoặc sử dụng tài sản, đồng thời gửi đơn trình báo đến chính quyền địa phương để yêu cầu xác minh tình trạng đất. Trong trường hợp hợp đồng đã công chứng, người mua có thể yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do vi phạm điều kiện chuyển nhượng, từ đó đòi lại số tiền đã thanh toán.
Tuy nhiên, nếu người bán đã cố tình che giấu thông tin tranh chấp, hành vi này có thể bị xem là gian dối trong giao dịch dân sự. Khi đó, người mua có quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại, đồng thời tố cáo ra cơ quan công an nếu có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Bằng chứng cần chuẩn bị gồm: hợp đồng mua bán, biên lai chuyển tiền, tin nhắn trao đổi và các văn bản xác nhận tranh chấp từ cơ quan nhà nước.
Đối với những trường hợp đất đang tranh chấp thừa kế giữa các thành viên trong gia đình, người mua nên tạm dừng việc giao dịch cho đến khi có bản án, quyết định có hiệu lực của tòa án hoặc văn bản hòa giải thành tại UBND. Chỉ khi một trong các bên tranh chấp được xác định là chủ sử dụng hợp pháp thì mới có thể tiếp tục giao dịch an toàn. Việc mua bán trong thời điểm tranh chấp không chỉ rủi ro vô hiệu mà còn khiến người mua có thể trở thành bên liên quan trong vụ kiện, mất thời gian và công sức.
Để phòng tránh ngay từ đầu, người dân cần tuân thủ nguyên tắc “3 kiểm tra – 2 xác minh – 1 công chứng”: kiểm tra sổ đỏ, quy hoạch và hiện trạng sử dụng đất; xác minh thông tin chủ sở hữu và tình trạng tranh chấp tại chính quyền; cuối cùng là công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề uy tín. Ngoài ra, nên yêu cầu người bán cam kết bằng văn bảnrằng đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị thế chấp và chịu trách nhiệm pháp lý nếu thông tin sai lệch.
Một số chuyên gia pháp lý khuyến nghị, khi phát hiện đất có tranh chấp nhưng vẫn muốn mua vì vị trí hoặc tiềm năng cao, người mua có thể ký hợp đồng đặt cọc có điều kiện, trong đó nêu rõ chỉ thanh toán đủ và sang tên khi đất được giải quyết xong tranh chấp, có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Đây là biện pháp giúp bảo vệ người mua, hạn chế rủi ro “tiền mất, đất không có.”
Trường hợp người mua đã lỡ mua phải đất tranh chấp và chưa sang tên, việc hòa giải là bước đầu tiên theo quy định của Luật Đất đai. Nếu hòa giải không thành, có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để được giải quyết. Trong thời gian chờ phán quyết, tuyệt đối không xây dựng hoặc chuyển nhượng lại để tránh vi phạm pháp luật.
Ngoài ra, cần lưu ý rằng nếu người mua biết rõ đất đang có tranh chấp mà vẫn cố tình giao dịch, tòa án có thể xác định đây là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật, khiến hợp đồng vô hiệu toàn phần và không được hoàn tiền. Vì vậy, việc thẩm định kỹ pháp lý trước khi mua là yếu tố sống còn.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều giao dịch phức tạp, việc tìm hiểu kỹ nguồn gốc, tra cứu quy hoạch và xác minh tình trạng tranh chấp không chỉ giúp người mua tránh rủi ro mà còn thể hiện tư duy đầu tư chuyên nghiệp và tuân thủ pháp luật. Một thương vụ đất đai thành công không chỉ nằm ở giá rẻ, mà ở chỗ người mua biết bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình ngay từ bước đầu tiên.
