Theo dự thảo, Bộ Xây dựng đề xuất hạn mức cho vay không quá 50% với người mua nhà ở thứ hai và 30% với căn thứ ba, đồng thời yêu cầu các địa phương dành tối thiểu 20% quỹ đất trong tổng số dự án nhà ở thương mại để phát triển phân khúc giá phù hợp. Trao đổi với VietNamNet, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đínhnhận định mục tiêu siết cho vay là để kiềm chế đầu cơ, nhưng nếu triển khai thiếu linh hoạt có thể ảnh hưởng đến cả người mua vì nhu cầu thực, chẳng hạn các gia đình đông con hay cha mẹ muốn mua thêm nhà cho con. Ông nhấn mạnh cần phân biệt rõ giữa đầu cơ, đầu tư và nhu cầu ở thật, tránh đánh đồng khiến chính sách vô tình tác động sai đối tượng.
Theo ông Đính, mọi giải pháp cần được thiết kế trong một hệ thống điều tiết đồng bộ, có cơ sở dữ liệu thống nhất để theo dõi biến động giao dịch. Ông đề xuất mọi giao dịch bất động sản nên được thực hiện qua trung tâm giao dịch tập trung, giúp kiểm soát minh bạch hơn và ngăn chặn được hành vi thao túng, đẩy giá. Nhận xét về đề xuất yêu cầu các dự án dành tối thiểu 20% quỹ đất cho phân khúc giá phù hợp, ông Đính cho rằng đây là hướng đi đúng nhưng mới “nửa vời”, chưa đi đến tận gốc vấn đề. Ông dẫn chứng rằng quy định dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội đã tồn tại nhiều năm nhưng triển khai rất khó khăn, dẫn đến tình trạng nguồn cung nhà giá rẻ vẫn khan hiếm, trong khi nhu cầu thực của người dân ngày càng lớn.
Chung quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng việc hạn chế cho vay mua nhà ở thứ hai trở lên chỉ đánh trúng nhóm đầu cơ nhưng hiệu quả thực tế sẽ không cao. Ông lý giải rằng phần lớn nhà đầu tư hiện nay có nguồn tiền mặt dồi dào hoặc nhiều tài sản khác để thế chấp, nên dễ dàng “lách” chính sách. Biện pháp này chỉ có thể kiểm soát phần nào với dự án nhà ở hình thành trong tương lai, còn với bất động sản đã có “sổ đỏ”, rất khó kiểm soát vì có thể vay vốn bằng nhiều hình thức khác nhau. Ông Toản cũng lưu ý, người Việt có thói quen tích trữ vàng và đất đai, nhiều gia đình thường để bố mẹ đứng tên nhà rồi mới sang tên cho con. Do đó, việc siết cho vay có thể ảnh hưởng đến nhu cầu chính đáng của người dân và khiến thị trường giao dịch chững lại.
Trong khi đó, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản vận hành theo quy luật cung – cầu. Khi cầu cao mà cung hạn chế, giá nhà đất sẽ tất yếu tăng. Theo ông, việc hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba là biện pháp hành chính, chỉ có tác dụng ngắn hạn. Để điều tiết thị trường hiệu quả, Nhà nước nên dùng công cụ thuế để điều chỉnh hành vi đầu cơ. Hiện chi phí đầu vào của doanh nghiệp phát triển bất động sản đang bị đẩy lên quá cao do tiền sử dụng đất tính theo giá thị trường, cùng với thuế đất, chi phí vật liệu và nhân công đều tăng, khiến giá bán bị đội lên. Do vậy, muốn giá nhà hạ, phải cải thiện đầu vào và tăng mạnh nguồn cung.
Ông Quyết đề xuất, song song với việc siết tín dụng, cần đơn giản hóa thủ tục đầu tư, tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh cấp phép dự án mới để bổ sung nguồn cung cho thị trường. Khi nguồn cung dồi dào và cạnh tranh tăng, giá nhà sẽ tự điều chỉnh giảm. Đồng thời, cần phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà cho thuê, nhà thu nhập thấp, kết hợp với chính sách ưu đãi lãi suất cho người mua nhà lần đầu và người có thu nhập thấp. Đây mới là hướng đi bền vững giúp ổn định thị trường thay vì chỉ dùng biện pháp hành chính tạm thời.
Ông Phạm Đức Toản cũng đồng tình rằng giải pháp căn cơ để kéo giá bất động sản xuống là phát triển song song hai phân khúc: nhà ở thương mại và nhà ở giá rẻ. Khi nhà ở xã hội được mở rộng, nhà thương mại buộc phải cạnh tranh về giá và chất lượng, từ đó thị trường sẽ tự điều tiết theo cơ chế thị trường. Ông dẫn chứng tại một số địa phương như Hải Dương (cũ), nơi có nguồn cung nhà ở xã hội lớn, giá nhà ở thương mại không thể tăng nóng như tại Hà Nội hay TP.HCM. Vì vậy, Nhà nước nên trao nhiều quyền tự điều chỉnh cho thị trường và tập trung tạo lập khung khổ pháp lý, hỗ trợ nguồn cung, thay vì áp dụng các biện pháp hành chính cứng nhắc.
Tổng hợp các ý kiến chuyên gia cho thấy, nếu chỉ siết tín dụng hay áp trần cho vay mà không giải quyết gốc rễ là thiếu nguồn cung, thị trường sẽ khó hạ nhiệt. Muốn kéo giá bất động sản về mức hợp lý, điều quan trọng nhất vẫn là tăng mạnh nguồn cung, gỡ nút thắt pháp lý, giảm chi phí đầu vào và phát triển nhà ở xã hội. Khi cung – cầu được cân bằng, giá nhà đất sẽ tự điều chỉnh, tạo nền tảng ổn định và minh bạch hơn cho toàn bộ thị trường.
