Nhiều chuyên gia cho rằng, việc Nhà nước lập sàn giao dịch bất động sản và bắt buộc mọi giao dịch phải qua sàn này là một cách đi thiếu hiệu quả và có thể tạo ra lỗ hổng thất thoát quyền sở hữu, thay vì trực tiếp giải quyết được vấn đề đầu cơ, thổi giá.
Hôm 9/10/2025, tại Hà Nội, các đề xuất mới về cơ chế kiểm soát giá bất động sản được Bộ Xây dựng công bố đang làm nóng dư luận. Theo dự thảo nghị quyết, người mua nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50 % giá trị hợp đồng; người mua nhà thứ ba trở lên vay không quá 30 %. Thêm vào đó, một điểm nổi bật: mọi giao dịch bất động sản đều phải thực hiện qua "sàn" do Nhà nước thành lập và quản lý nhằm mục tiêu minh bạch và kiểm soát dòng tiền.
Song, theo ông Phạm Viết Thuận — Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM — thì ý tưởng này đi ngược với nguyên tắc của nền kinh tế thị trường. Ông nhấn mạnh rằng: “Việt Nam muốn được công nhận là nền kinh tế thị trường thì không thể bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải qua sàn của Nhà nước. Điều đó không chỉ vi phạm quyền định đoạt tài sản của người dân mà còn có nguy cơ tạo ra lợi ích nhóm.”
Thay vào đó, ông Thuận đề xuất rằng Nhà nước nên ưu tiên công cụ thuế để hạn chế đầu cơ. Cụ thể, ông kiến nghị: nếu bán bất động sản trong vòng 12 tháng sau khi mua, người bán sẽ chịu thuế 20 % trên giá bán; nếu bán trong 36 tháng, thuế là 10 %; trong 60 tháng, thuế là 5 %; sau 60 tháng, mức thuế giữ ở 2 % như hiện nay. Theo ông, cách làm này vừa đơn giản, công bằng, vừa có tác dụng chống “lướt sóng” bất động sản ngắn hạn mà không gây méo mó thị trường.
Đi kèm với đó, ông Thuận cũng đề xuất việc xây dựng bảng giá đất có xu hướng giảm dần theo thời gian, xác định đất là tư liệu sản xuất chứ không phải một món hàng đầu cơ. Với thuế và bảng giá hợp lý, ông tin rằng thị trường bất động sản sẽ “về đúng bản chất”, giúp nhiều người dân có cơ hội sở hữu nhà ở và góp phần ổn định an sinh xã hội.
Từ góc nhìn này, lập sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý dù có mục tiêu minh bạch nhưng lại chịu rủi ro cao: gây “kìm hãm” quyền tự định đoạt tài sản, tăng chi phí giao dịch, và có thể tạo đường rẽ cho lợi ích riêng của các nhóm công ty được “ưu đãi” trong sàn Nhà nước.
Ông Thuận khẳng định: “Muốn ngăn đầu cơ và kiểm soát giá đất, biện pháp hiệu quả nhất vẫn là đánh thuế vào hành vi đầu cơ, chứ không phải quản lý qua sàn hay siết thủ tục. Một chính sách thuế hợp lý, minh bạch sẽ giúp thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn.”
Nhìn chung, trong khi dự thảo kiểm soát giá bất động sản đang tiến triển, tranh luận đang xoay quanh việc dùng công cụ hành chính (sàn Nhà nước, bắt buộc giao dịch) hay công cụ tài chính – thuế (đánh thuế đầu cơ) để xử lý vấn đề đầu cơ và thổi giá – mỗi hướng đi đều có ưu và nhược.
Việc tìm được giải pháp cân bằng, vừa giữ được quyền tự định đoạt của người dân, vừa ngăn chặn đầu cơ bất động sản và xây dựng thị trường minh bạch, ổn định, là câu hỏi lớn mà các cơ quan nhà nước, chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản đều đang đặt ra.
