Trong trường hợp các văn bản đặt cọc được xác nhận là hợp pháp, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng chỉ được phép giải ngân sau khi xây dựng quy trình thẩm định và kiểm soát rủi ro cụ thể, tránh tình trạng cấp vốn tràn lan cho các dự án chưa hoàn thiện hồ sơ.
Ông Nguyễn Mạnh Tuấn, nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM cho rằng việc “siết” cho vay đặt cọc bằng văn bản thỏa thuận có thể khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó về dòng tiền, bởi hiện nay phần lớn họ ủy quyền cho bên thứ ba là công ty môi giới để thu tiền giữ chỗ của khách hàng. Tuy nhiên, ông nhìn nhận đây là bước đi cần thiết giúp thị trường minh bạch hơn.
Bà Đào Thanh Huyền, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, đánh giá việc ngân hàng dừng cho vay thông qua “văn bản thỏa thuận” là hành động bảo vệ người mua và nhà đầu tư khỏi các dự án chưa đủ pháp lý. Bà cho biết, thực tế hiện nay có nhiều chủ đầu tư chưa có quy hoạch 1/500, chưa có giấy phép xây dựng, nhưng vẫn huy động vốn trái phép thông qua công ty môi giới. Các bên này thường “lách luật” bằng cách ký các văn bản đặt cọc, giữ chỗ, hoặc các loại giấy tờ tương đương để gom vốn, thậm chí có dự án chưa hình thành trên thực tế.
Theo bà Huyền, những dự án đủ pháp lý – đã có quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, hoàn thành phần móng và được phép huy động vốn – không sử dụng các văn bản thỏa thuận đặt cọc. Người dân trong trường hợp đó chỉ cần ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán theo đúng quy định; ngân hàng sẽ giải ngân dựa trên hợp đồng mua bán hợp pháp, thay vì các văn bản “tay ba” với môi giới.
Chuyên gia bất động sản Trần Thăng Long nhận định, việc Ngân hàng Nhà nước chủ động cảnh báo và siết tín dụng là bước đi đúng hướng để phòng ngừa rủi ro hệ thống, đặc biệt trong bối cảnh rủi ro pháp lý tại các dự án bất động sản đang gia tăng. Ông cho rằng, nhiều dự án hiện nay tiềm ẩn rủi ro kép về pháp lý và tài chính, khiến người mua dễ rơi vào bẫy “dự án ma” nếu không được ngân hàng thẩm định chặt chẽ.
Ông Long khuyến nghị người dân cần kiểm tra kỹ các điều kiện pháp lý của dự án trước khi giao dịch: phải có quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, và đã nộp tiền sử dụng đất. Chỉ khi hoàn thành các điều kiện này, dự án mới được phép huy động vốn hợp pháp và được ngân hàng xem xét giải ngân. Ông nhấn mạnh: “Chủ đầu tư uy tín không bao giờ để bên thứ ba nhận tiền cọc. Chỉ những dự án chưa đủ pháp lý mới phải nhờ công ty môi giới thu tiền thay.”
Trước đó, NHNN Khu vực 2 đã gửi công văn cảnh báo các ngân hàng thương mại về rủi ro pháp lý và tín dụng khi cấp vốn cho khách hàng thanh toán tiền đặt cọc dựa trên “văn bản thỏa thuận” với đơn vị môi giới. Cơ quan này nhấn mạnh, nếu các văn bản đó bị tuyên vô hiệu, ngân hàng có thể phải đối mặt với tranh chấp, khiếu kiện kéo dài và gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, nhất là khi tài sản bảo đảm gắn với dự án chưa đủ pháp lý.
Ngoài rủi ro pháp lý, nguy cơ nợ xấu và mất vốn cũng được cơ quan quản lý cảnh báo. Việc giải ngân khoản vay cho bên môi giới hoặc tư vấn phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ và pháp lý của dự án. Nếu dự án bị đình trệ hoặc tạm dừng, ngân hàng có thể không thu hồi được vốn. Đặc biệt, khi các tổ chức tín dụng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị môi giới hoặc không kiểm soát được dòng tiền đặt cọc, rủi ro tín dụng sẽ càng tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn hệ thống ngân hàng.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng lưu ý về rủi ro uy tín. Khi xảy ra tranh chấp giữa người mua và đơn vị môi giới, khách hàng thường cho rằng ngân hàng đã “tiếp tay” cho hành vi vi phạm, đặc biệt khi dự án bị đình trệ hoặc không bàn giao đúng tiến độ. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hình ảnh của ngân hàng mà còn gây tác động tiêu cực tới niềm tin thị trường.
Theo giới chuyên gia, việc siết cho vay đặt cọc bất động sản không phải là động thái thắt chặt tín dụng, mà là biện pháp bảo vệ người dân và nhà đầu tư khỏi các dự án “tay không bắt giặc”. Khi quy trình thẩm định minh bạch, nguồn vốn sẽ chảy đúng hướng, góp phần xây dựng thị trường bất động sản an toàn, bền vững và lành mạnh hơn.a
