Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam tiếp tục phục hồi mạnh mẽ sau những biến động của đại dịch và các chính sách hỗ trợ đầu tư công, thị trường bất động sản đang chứng kiến một nghịch lý đáng chú ý: giá nhà, đặc biệt là căn hộ chung cư tại các đô thị lớn, liên tục tăng cao vượt trội so với tốc độ tăng thu nhập của người dân, khiến giấc mơ an cư lạc nghiệp trở nên xa vời đối với đa số lao động trẻ.
Thế nhưng, dữ liệu từ các sàn giao dịch lại cho thấy tỷ lệ người trẻ trong độ tuổi 25-35 tham gia mua nhà không những không giảm mà còn tăng đáng kể, chiếm tới hơn 40% tổng lượng giao dịch trên thị trường, thậm chí lên đến 70% tại một số dự án cụ thể. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đã chỉ ra rằng hiện tượng này phản ánh sự thay đổi sâu sắc trong hành vi tiêu dùng và cơ hội kinh tế của thế hệ millennial và Gen Z, nhưng đồng thời cũng đặt ra những thách thức lớn về tính bền vững của thị trường nếu không có các giải pháp chính sách kịp thời.
Theo dữ liệu nghiên cứu mới nhất từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá căn hộ chung cư tại ba thành phố lớn nhất nước – Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng – đã ghi nhận mức tăng "nóng" đáng báo động trong quý 2/2025 so với năm 2019. Cụ thể, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vọt lên 87,7%, TP.HCM tăng 48,3% và Đà Nẵng đạt mức tăng cao nhất với 69,8%. Đến nay, mức giá trung bình đã chạm ngưỡng 75,5 triệu đồng/m² tại Hà Nội, 77,1 triệu đồng/m² ở TP.HCM và 66,4 triệu đồng/m² tại Đà Nẵng – một con số khiến ngay cả những gia đình có thu nhập khá cũng phải e ngại. Những con số này không chỉ phản ánh sức nóng của nguồn cung hạn chế so với nhu cầu mà còn bị đẩy lên bởi các yếu tố như lạm phát vật liệu xây dựng, chi phí đất đai tăng cao và sự đổ bộ của các dự án cao cấp từ các ông lớn như Vingroup hay Sun Group.
Ngược lại, tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người lại diễn ra ở mức "chậm chạp" hơn hẳn. Tại Hà Nội – thành phố dẫn đầu cả nước về thu nhập – mức thu nhập bình quân từ năm 2014 chỉ tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên khoảng 8,3 triệu đồng/tháng vào giữa năm 2025, tương đương tốc độ tăng trưởng trung bình 6,4%/năm. Trong cùng kỳ, giá căn hộ chung cư lại tăng bình quân 11,7%/năm, nhanh gấp đôi tốc độ tăng thu nhập, tạo nên một khoảng cách ngày càng lớn giữa "giá nhà" và "khả năng chi trả". Ông Đính nhấn mạnh rằng, với mức thu nhập hiện tại, một gia đình trẻ tại Hà Nội phải mất đến 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 70m², hoặc kéo dài lên đến 80 năm nếu áp dụng nguyên tắc tài chính an toàn – chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập hàng tháng. Đây thực sự là bài toán "quá khó" đối với phần đông người trẻ, đặc biệt khi chi phí sinh hoạt đô thị như ăn uống, giáo dục và y tế cũng đang leo thang song song.
Thực tế còn khắc nghiệt hơn khi xét đến các ngành nghề có thu nhập cao nhất, như lĩnh vực ngân hàng – nơi lương trung bình thuộc top đầu cả nước. Năm 2014, mức lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng chỉ đạt 22,5 triệu đồng/tháng, đến giữa năm 2025 đã tăng lên 55,44 triệu đồng/tháng, tức gấp đôi sau hơn một thập kỷ. Tuy nhiên, trong cùng khoảng thời gian, giá căn hộ tại các đô thị lớn đã tăng hơn ba lần. Giả sử một cặp vợ chồng cùng làm trong ngành ngân hàng và không chi tiêu gì khác, họ vẫn cần khoảng 3,5 năm để tích lũy đủ mua nhà. Nhưng nếu tuân thủ nguyên tắc chi phí nhà ở không quá 1/3 thu nhập, thời gian này sẽ kéo dài lên đến 10 năm – một khoảng thời gian mà nhiều người trẻ không thể chờ đợi khi nhu cầu lập gia đình và ổn định cuộc sống ngày càng cấp thiết. Các dự án trong ngõ nhỏ tại Hà Nội, với giá rao bán lên đến 140-200 triệu đồng/m² – ngang ngửa phân khúc hạng sang – càng minh họa rõ nét sự "lệch pha" này, khiến thị trường trở nên xa xỉ hóa và đẩy người mua tiềm năng ra rìa.
Dù đối mặt với những con số "phũ phàng" như vậy, dữ liệu từ các sàn giao dịch bất động sản thành viên VARS lại cho thấy một bức tranh hoàn toàn trái ngược: tỷ lệ khách hàng trẻ từ 25-35 tuổi tham gia thị trường không ngừng tăng, hiện chiếm trung bình trên 40% tổng lượng giao dịch căn hộ, và có dự án đạt tới 70%. Điều này đánh dấu sự thay đổi lớn so với thế hệ trước, khi nhóm trung niên (trên 40 tuổi) từng là lực lượng mua chính. Ông Đính phân tích rằng, có ba nguyên nhân chính lý giải cho xu hướng "dám đầu tư sớm" này, phản ánh sự thích nghi thông minh của thế hệ trẻ với bối cảnh kinh tế số và chính sách hỗ trợ.
Thứ nhất, thế hệ trẻ ngày nay có nhiều cơ hội làm giàu nhanh chóng hơn nhờ sự bùng nổ của công nghệ, thương mại điện tử, đầu tư tài chính và sáng tạo nội dung số. Một bộ phận không nhỏ – dù chưa phải đa số – đã đạt mức thu nhập vượt trội so với thế hệ trước, đủ để tiếp cận bất động sản từ độ tuổi 25-30. Theo khảo sát của Batdongsan.com, tới 60% khách hàng dưới 30 tuổi khẳng định có khả năng tài chính để sở hữu ít nhất một bất động sản, nhờ vào các mô hình kinh doanh online hoặc freelance mang lại thu nhập cao gấp 2-3 lần mức trung bình.
Thứ hai, sự hỗ trợ tài chính từ gia đình đóng vai trò then chốt, giúp rút ngắn đáng kể con đường sở hữu nhà. Nhiều bạn trẻ nhận được sự góp vốn từ bố mẹ hoặc ông bà – một phần từ tích lũy của thế hệ trước, một phần từ các khoản tiết kiệm sau khi con cái trưởng thành. Điều này đặc biệt phổ biến ở các gia đình trung lưu tại đô thị, nơi bất động sản được coi là tài sản truyền đời, giúp thế hệ trẻ vượt qua rào cản ban đầu về vốn tự có.
Thứ ba, thế hệ này mạnh dạn tận dụng các công cụ tín dụng và gói ưu đãi từ ngân hàng cũng như chủ đầu tư, với niềm tin vững chắc rằng bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng giá trị theo thời gian. Các chính sách như hỗ trợ vay mua nhà lần đầu, ưu đãi lãi suất thấp (khoảng 7-8%/năm), ân hạn nợ gốc trong 12-24 tháng, hay lịch thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư đã trở thành "đòn bẩy" quan trọng. Khảo sát của Savills cho thấy, nhóm 25-35 tuổi chiếm tới 52% tỷ lệ hấp thụ các dự án căn hộ mới mở bán trong quý 1/2025, nhờ vào sự kết hợp giữa vay ngân hàng và hỗ trợ từ quỹ nhà ở quốc gia.
Khác với cha mẹ họ – thường ưu tiên tích lũy dài hạn để mua đất nền hoặc nhà phố – người trẻ ngày nay hướng tới căn hộ chung cư vùng ven đô thị, nơi giá cả "dễ thở" hơn (khoảng 40-60 triệu đồng/m²) nhưng vẫn đảm bảo hạ tầng kết nối tốt, tiện ích đồng bộ như hồ bơi, gym, trường học và trung tâm thương mại. "Phong cách sống hiện đại, ưu tiên tiện ích và cộng đồng văn minh khiến căn hộ trở thành lựa chọn lý tưởng cho các gia đình trẻ, đặc biệt khi làm việc hybrid cho phép họ sống xa trung tâm mà vẫn tiện lợi", ông Đính nhận xét. Các dự án như Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) hay Elysian (Sài Gòn) đã chứng kiến tỷ lệ khách trẻ lên đến 70%, nhờ vị trí gần cao tốc và giá tăng trưởng ổn định 10-15%/năm.
Tuy nhiên, ông Đính cũng thẳng thắn cảnh báo rằng sự gia tăng tỷ lệ người trẻ mua nhà chỉ phản ánh một bộ phận có điều kiện tài chính tốt, trong khi đa số vẫn đối mặt với rào cản khổng lồ từ thu nhập thấp, chi phí sinh hoạt cao và áp lực trả nợ kéo dài lên đến 20-25 năm. Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập (price-to-income ratio) tại Việt Nam đang ở mức rất cao – khoảng 20-25 lần – so với mức lý tưởng 5-7 lần ở các nước phát triển, khiến người trẻ dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần và trì hoãn lập kế hoạch gia đình.
Để giải quyết nghịch lý này, ông Đính kêu gọi các giải pháp tổng thể từ chính sách nhà nước, bao gồm phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền (dưới 25 triệu đồng/m²), kiểm soát mặt bằng giá để tránh tình trạng tăng "vô lý" do đầu cơ, đồng thời hoàn thiện hệ thống thuế bất động sản nhằm hạn chế sở hữu nhiều nhà và khuyến khích đầu tư dài hạn. Các đề xuất cụ thể như áp thuế 20% trên chênh lệch giá mua-bán hoặc ưu đãi thuế cho nhà đầu tư vào phân khúc giá rẻ sẽ giúp cân bằng thị trường.
Ngoài ra, việc đẩy mạnh quỹ nhà ở quốc gia và thí điểm các dự án nhà ở thương mại linh hoạt theo Nghị định 75/2025 cũng được kỳ vọng sẽ tạo nguồn cung mới, đáp ứng nhu cầu của hơn 50% dân số dưới 35 tuổi – lực lượng lao động chính của nền kinh tế.
