Nguồn cung mới tăng mạnh từ 2026
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết thị trường hiện trong giai đoạn chờ đợi chính sách đi vào thực tiễn. Các luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản đã có hiệu lực từ tháng 8/2024, song việc triển khai đồng bộ còn phụ thuộc vào các văn bản hướng dẫn chi tiết và tốc độ áp dụng tại địa phương.
Hiện nay, nhiều dự án tại Hà Nội vẫn đang hoàn thiện thủ tục pháp lý, phê duyệt thiết kế, nghĩa vụ tài chính... nên chưa thể đưa sản phẩm ra thị trường ngay lập tức. Theo dự báo của Savills, trong nửa cuối năm 2025, sẽ có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán, chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp.
Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án hoàn tất thủ tục, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh. Riêng giai đoạn 2026–2027, Hà Nội dự kiến đón nhận 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm. Đây sẽ là lượng cung lớn nhất trong nhiều năm qua.
Giá nhà: Giảm cục bộ, phân hóa mạnh mẽ
Sự gia tăng nguồn cung được kỳ vọng tạo áp lực giảm giá, nhưng theo bà Hằng, mức giảm chủ yếu mang tính cục bộ. Những khu vực có quỹ đất dồi dào, hạ tầng chưa hoàn thiện nhiều khả năng sẽ điều chỉnh giá. Ngược lại, các dự án nằm ở vị trí chiến lược như vành đai 2, vành đai 3, hoặc được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn có khả năng giữ giá, thậm chí tăng nhẹ nhờ cầu thực và tính khan hiếm.
Một trong những yếu tố then chốt quyết định mặt bằng giá là chi phí sử dụng đất, hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành dự án. Nếu chi phí này được tính toán hợp lý, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, giá nhà có thể trở nên phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, các chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng, đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền là điều kiện cần thiết để thúc đẩy dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Thách thức về khả năng tiếp cận
Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, dẫn số liệu từ Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho biết, tại Việt Nam, một gia đình phải mất gần 26 năm tích lũy mới có thể mua được một căn hộ – cao hơn trung bình thế giới khoảng 10 năm. Con số này cũng tăng thêm hơn 2 năm so với năm ngoái, cho thấy áp lực ngày càng lớn đối với người dân đô thị, đặc biệt là lao động trẻ.
Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và các đô thị lớn vẫn ở mức rất cao. Theo Savills, thị trường bất động sản có cơ chế tự điều chỉnh, thích ứng với biến động hạ tầng và giao thông, song đây là quá trình phức tạp, cần theo dõi và đánh giá liên tục thay vì kỳ vọng một sự thay đổi đột ngột.
Tại Hội nghị công bố kiện toàn Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh thực trạng “người dân cần nhà ở nhưng không có nhà để mua”. Giá nhà lên tới 100 triệu đồng/m² đã vượt xa khả năng chi trả, tạo khoảng cách lớn giữa nhu cầu thực và nguồn cung.
Người đứng đầu Chính phủ yêu cầu phải tăng nguồn cung, cân đối cung – cầu theo cơ chế thị trường, đồng thời kiểm soát tình trạng “thổi giá” bất động sản. Thủ tướng nhấn mạnh tinh thần hành động “tất cả vì dân, vì nước”, phân công rõ người, rõ việc, rõ thời gian, rõ thẩm quyền và trách nhiệm, để tạo ra bước đột phá thực sự trong phát triển nhà ở.
