Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua đang chứng kiến sự tăng tốc ngoạn mục của phân khúc nhà ở xã hội – lĩnh vực được hàng triệu người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và công nhân mong đợi.
Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã bàn giao gần 36.862 căn hộ nhà ở xã hội, con số này cao gấp 7 lần so với cả năm 2022 và đạt hơn 80% tổng lượng bàn giao trong cả năm 2024, cho thấy tốc độ triển khai các dự án đang được đẩy mạnh hơn bao giờ hết. Kết quả này cũng cho thấy sự phục hồi rõ rệt sau giai đoạn nguồn cung nhà ở xã hội sụt giảm nghiêm trọng, đồng thời khẳng định quyết tâm hiện thực hóa mục tiêu lớn mà Chính phủ đã đề ra trong Quyết định 338 ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ, theo đó đến năm 2030 cả nước phấn đấu đầu tư xây dựng tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Tính đến nay, trên phạm vi cả nước đã có 692 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng hơn 633.000 căn, trong đó 146 dự án đã hoàn thành với hơn 103.000 căn, 144 dự án đã khởi công với quy mô 127.000 căn và 402 dự án đã được cấp chủ trương đầu tư với quy mô hơn 400.000 căn, đạt mức 59,6% so với mục tiêu tổng thể, qua đó tạo cơ sở để kỳ vọng mục tiêu xây dựng 100.000 căn trong riêng năm 2025 hoàn toàn khả thi. Tuy nhiên, cùng với những tín hiệu khởi sắc, phân khúc này vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức cần tháo gỡ để bảo đảm phát triển bền vững.
Trước hết là vấn đề quỹ đất: nhiều dự án được triển khai tại các vị trí xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ khiến người dân gặp khó khăn khi sinh sống và làm việc, do đó VARS IRE nhấn mạnh việc cần rà soát trách nhiệm của các địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội và kiên quyết xử lý lãnh đạo nếu để xảy ra tình trạng chậm trễ. Bên cạnh đó, nghịch lý vừa thiếu vừa thừa vẫn hiện hữu: nhiều dự án mở bán nhưng bị bỏ trống, trong khi người dân có nhu cầu thực sự lại không thể tiếp cận do quy trình khảo sát nhu cầu chưa chính xác hoặc điều kiện tiếp cận tín dụng còn nhiều hạn chế.
Viện khuyến nghị cần thuê đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập để thực hiện khảo sát nhu cầu một cách sát thực tế hơn, từ đó đưa ra kế hoạch đầu tư phù hợp. Ngoài ra, chi phí marketing và bán hàng hiện bị giới hạn dưới mức 2%, điều này khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó trong việc tiếp cận đúng nhóm khách hàng, do đó cần có cơ chế điều chỉnh linh hoạt để vừa đảm bảo minh bạch, vừa hỗ trợ doanh nghiệp đưa sản phẩm đến đúng đối tượng.
Một vấn đề khác cũng được chỉ ra là tình trạng đầu cơ và chuyển nhượng trái phép, khi có trường hợp mua nhà ở xã hội chỉ nhằm sang tay kiếm lời, đi ngược lại mục tiêu an cư cho người dân. Để khắc phục, VARS IRE đề xuất tăng cường công tác thanh tra, giám sát, xử lý nghiêm các sai phạm, đồng thời bổ sung quy định rõ ràng về việc sau 5 năm sở hữu, nếu chuyển nhượng thì ưu tiên cho các cá nhân đủ điều kiện theo quy định; còn trong trường hợp chuyển nhượng cho người không đủ điều kiện thì chủ sở hữu phải hoàn trả các khoản ưu đãi đã được hưởng trước đó.
Như vậy, có thể thấy rằng nhà ở xã hội đang có màn bứt tốc ấn tượng với gần 37.000 căn hoàn thành chỉ trong 7 tháng, góp phần quan trọng vào việc giải quyết nhu cầu an cư bức thiết của hàng triệu người lao động và gia đình trẻ. Song để đảm bảo mục tiêu 100.000 căn trong năm 2025 và xa hơn là 1 triệu căn đến năm 2030, việc xử lý đồng bộ các điểm nghẽn về quỹ đất, khảo sát nhu cầu, chi phí truyền thông và kiểm soát chuyển nhượng là vô cùng cấp thiết, qua đó bảo đảm nguồn cung nhà ở xã hội đến đúng tay những người thực sự cần, tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản phát triển cân bằng và bền vững hơn trong những năm tới.
