Nhà ở xã hội tại Việt Nam đang chứng kiến sự phục hồi rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng, song thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức lớn về quỹ đất, đánh giá nhu cầu thực tế và kiểm soát chuyển nhượng. Sau khi nguồn cung rơi xuống chỉ còn hơn 48.000 sản phẩm vào năm 2022, thị trường đã phục hồi mạnh mẽ với hơn 65.000 sản phẩm mới trong năm 2024; riêng 6 tháng đầu năm 2025, cả nước đã bổ sung thêm 51.000 căn hộ—một tín hiệu tích cực so với mức đỉnh gần 180.000 sản phẩm từng đạt vào năm 2018.
Tuy nhiên, tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung nhà ở bình dân và trung cấp (dưới 25 triệu đến 50 triệu đồng/m²) vẫn gần như vắng bóng kể từ năm 2023, đặt ra gánh nặng an cư cho người lao động thu nhập thấp.
Thực tế, ngày 3/4/2023, Thủ tướng đã ban hành Quyết định 338 phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030. Sau hơn ba năm triển khai, toàn quốc hiện có 692 dự án nhà ở xã hội, với tổng quy mô hơn 633.000 căn. Trong đó, 146 dự án đã hoàn thành, cung cấp hơn 103.000 căn; 144 dự án đang được thi công với gần 127.000 căn; và 402 dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư với quy mô hơn 400.000 căn, đạt 59,6% chỉ tiêu đề án đề ra.
Riêng trong 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành thêm 36.862 căn hộ nhà ở xã hội, đạt khoảng 37% kế hoạch năm nhưng bằng hơn 80% kết quả cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với cùng kỳ năm 2022. Đáng chú ý, trong đợt khởi công chào mừng kỷ niệm 80 năm Quốc khánh 2/9, đã có đến 22 dự án nhà ở xã hội được tung ra trong tổng số 250 dự án khởi công, phản ánh sự trở lại mạnh mẽ của phân khúc này.
Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhờ các chính sách đồng bộ từ trung ương đến địa phương, cùng quyết tâm lớn từ Chính phủ, nhà ở xã hội đang chuyển mình trở thành một phân khúc chiến lược. Bước đầu, mục tiêu hoàn thành 100.000 căn hộ trong năm 2025 được nhận định là hoàn toàn khả thi và mở đường cho việc đạt mục tiêu 1 triệu căn trong giai đoạn 2021–2030.
Dẫu vậy, thị trường vẫn tồn tại những điểm nghẽn cần giải quyết. Trước hết là vấn đề quỹ đất: nhiều dự án bị bố trí ở vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng, trường học, bệnh viện, làm giảm sức hấp dẫn và hiệu quả sử dụng. VARS IRE nhấn mạnh cần xử lý nghiêm trách nhiệm quản lý tại các địa phương không hoàn thành nhiệm vụ quy hoạch quỹ đất phù hợp.
Thứ hai là việc khảo sát nhu cầu chưa sát thực tế, dẫn đến tình trạng vừa thiếu vừa… ế. Nhiều dự án thất thu do không phù hợp tiêu chí của người mua hoặc gặp khó khăn về thủ tục. Vì vậy, VARS IRE đề xuất triển khai các phương án khảo sát chuyên nghiệp, hoặc thuê đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập để đảm bảo tính chính xác và logic trong phân bổ sản phẩm.
Thứ ba là khả năng tiếp cận của người dân. Hiện chi phí marketing và bán hàng bị giới hạn ở mức 2%, quá thấp để quảng bá dự án hiệu quả đến đúng đối tượng. Chính sách cần linh hoạt để vừa đảm bảo minh bạch, vừa đủ sức hỗ trợ chủ đầu tư tiếp cận người mua phù hợp.
Cuối cùng, nguy cơ đầu cơ và chuyển nhượng nhà ở xã hội trái quy định vẫn hiện hữu, tạo biến dạng thị trường và cản trở người mua chính đáng. VARS IRE đề xuất tăng cường thanh tra, xử phạt các vi phạm, và sau thời hạn sở hữu 5 năm, ưu tiên cho phép chuyển nhượng trong nhóm người đã đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định.
