Trước hết, cần xác định rõ ngôi nhà hoặc quyền sử dụng đất đó có sổ đứng tên ai. Nếu người để lại di sản (cha, mẹ, ông, bà…) đã mất và có di chúc hợp pháp, thì việc chia thừa kế được thực hiện theo nội dung di chúc – người được chỉ định hưởng phần nào thì nhận phần đó. Tuy nhiên, trong trường hợp không có di chúc, tài sản sẽ được chia theo pháp luật, tức là chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ/chồng, cha mẹ ruột, và các con của người đã mất.
Ví dụ, một căn nhà trị giá 6 tỷ đồng, người cha mất không để lại di chúc, thì phần di sản sẽ chia đều cho người mẹ và các con (nếu có 3 con, mỗi người được 1,5 tỷ đồng giá trị quyền sở hữu). Khi đó, ngôi nhà trở thành tài sản đồng sở hữu của 4 người, được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ/sổ hồng)theo hình thức đồng sở hữu theo phần.
Tuy nhiên, đồng sở hữu không có nghĩa ai cũng có toàn quyền sử dụng nhà. Pháp luật quy định rõ tại Điều 216 Bộ luật Dân sự 2015: mọi giao dịch liên quan đến tài sản chung (chẳng hạn bán, tặng cho, thế chấp, chuyển nhượng, sửa chữa lớn) phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu. Nếu một người tự ý bán phần tài sản chung mà không có văn bản đồng thuận, giao dịch đó sẽ bị vô hiệu. Đây là lý do nhiều vụ tranh chấp thừa kế nhà đất kéo dài hàng năm trời chỉ vì “một chữ ký thiếu”.
Vậy, nếu các đồng sở hữu muốn chia phần cụ thể, có thể thực hiện theo hai hướng hợp pháp:
1. Thỏa thuận phân chia di sản:
Tất cả các đồng thừa kế cùng lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại phòng công chứng, nêu rõ phần của từng người (có thể chia theo diện tích, hoặc theo giá trị quy đổi tiền mặt). Sau khi ký, văn bản này là cơ sở pháp lý để đăng ký sang tên phần riêng cho từng người tại văn phòng đăng ký đất đai. Nếu nhà có thể chia tách được về mặt kỹ thuật (đủ diện tích tối thiểu tách thửa, đảm bảo quy chuẩn xây dựng), thì mỗi người có thể được cấp sổ riêng.
2. Bán tài sản chung để chia tiền:
Nếu nhà không thể tách (ví dụ nhà phố nhỏ, chung kết cấu), các đồng thừa kế có thể thỏa thuận bán toàn bộ tài sản, rồi chia tiền theo tỷ lệ phần được hưởng. Pháp luật cho phép người đồng sở hữu ưu tiên mua phần của người kháctrước khi bán cho người ngoài, nhằm đảm bảo quyền sở hữu chung. Trường hợp không thống nhất được giá hoặc người mua, có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu chia tài sản chung, và tòa sẽ chỉ định cơ quan thi hành án bán đấu giá tài sản, sau đó chia theo phần.
Trong thực tế, có nhiều trường hợp một vài người muốn giữ nhà, số khác muốn bán, gây bế tắc kéo dài. Khi đó, giải pháp dung hòa là chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất: người muốn giữ nhà có thể mua lại phần của người khác theo giá thỏa thuận. Văn bản mua bán này cần công chứng, ghi rõ phần diện tích hoặc giá trị quyền sử dụng tương ứng. Sau khi hoàn tất, người mua có thể đề nghị cơ quan chức năng đăng ký biến động quyền sở hữu, hợp nhất phần đã mua vào sổ của mình.
Ngoài ra, khi xử lý tài sản thừa kế chung, cần lưu ý một số nguyên tắc pháp lý quan trọng:
Nếu một trong các đồng thừa kế chưa đủ tuổi thành niên, thì mọi giao dịch liên quan đến phần của họ phải do người giám hộ hợp pháp đại diện và có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.
Nếu tài sản đang có tranh chấp hoặc bị kê biên thi hành án, việc chia hoặc sang tên sẽ tạm dừng cho đến khi có phán quyết của tòa.
Mọi thỏa thuận phân chia tài sản nên được lập thành văn bản công chứng, vì theo Luật Công chứng 2014, đây là điều kiện bắt buộc để giao dịch có giá trị pháp lý đối với nhà, đất.
Tóm lại, nhà thừa kế có nhiều người đồng sở hữu là tình huống phổ biến nhưng tiềm ẩn rủi ro cao nếu không xử lý đúng luật. Cách tốt nhất để tránh mâu thuẫn là thỏa thuận công khai, minh bạch, có sự chứng nhận của công chứng hoặc chính quyền địa phương, và tuyệt đối không tự ý giao dịch phần tài sản chung khi chưa có sự đồng ý của tất cả. Một ngôi nhà có thể chia được bằng mét vuông, nhưng tình thân thì không thể đo bằng thước, vì vậy, giải pháp đúng luật và thuận hòa vẫn luôn là cách “chia tài, giữ tình” bền vững nhất.
