Giá nhà đất tại TP.HCM đang bước vào một chu kỳ tăng mới khi nguồn cung hạn chế, chi phí đầu vào leo thang và nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Thị trường bất động sản thành phố đang chứng kiến hiện tượng “nước lên, thuyền cũng lên” khi mỗi phân khúc đều thiết lập mặt bằng giá mới, thậm chí vượt xa những dự đoán trước đó.
Ở phân khúc nhà liền thổ, giá bán đã đạt đến mức khiến nhiều người phải giật mình. Tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự án Saroma Villa được ghi nhận có mức giao dịch gần 1 tỷ đồng mỗi mét vuông, trở thành một trong những dự án có giá đắt đỏ nhất Việt Nam hiện nay. Trong khi đó, tại khu vực quận 9 cũ, dự án The Rivus Elie Saab của chủ đầu tư Masterise Homes được chào bán ở mức khoảng 300 triệu đồng mỗi mét vuông. Các căn biệt thự tại đây có diện tích từ 500 đến 1.300 mét vuông, tương đương tổng giá trị mỗi căn dao động từ 200 đến 700 tỷ đồng – mức giá nằm ngoài tầm với của phần lớn người mua nhà trong nước.
Phân khúc nhà phố và biệt thự cao cấp cũng không kém phần sôi động. Dự án The 9 Stellars, có quy mô 16,5 ha tại đường Hoàng Hữu Nam, TP Thủ Đức, đang được chào bán với giá hơn 300 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong khi đó, dòng căn hộ siêu sang tiếp tục phá kỷ lục giá. Dự án Marriott Residences Special Edition thuộc Grand Marina (quận 1 cũ) do Masterise Homes phát triển hiện đang niêm yết giá căn hộ một phòng ngủ diện tích 54–64 mét vuông ở mức từ 29 đến 31 tỷ đồng, căn hộ hai phòng ngủ 67–88 mét vuông có giá từ 33 đến 50 tỷ đồng, tương đương 450–600 triệu đồng mỗi mét vuông, bao gồm thuế và phí.
Không chỉ các dự án mới, những dự án đang bán giai đoạn sau cũng điều chỉnh giá liên tục. Dự án Eaton Park tại TP Thủ Đức là ví dụ điển hình. Đầu năm 2024, dự án này được chào bán ở mức 130 triệu đồng mỗi mét vuông. Đến giữa năm, giá tăng lên 140–150 triệu đồng, và đến nay đã tiệm cận ngưỡng 200 triệu đồng mỗi mét vuông.
Theo dữ liệu khảo sát của DKRA Group, đến đầu tháng 10 năm 2025, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã tăng khoảng 10–12% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá thứ cấp tăng mạnh hơn, ở mức 15–18%. Phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí nhân công tăng mạnh khiến giá bán bị đẩy lên cao.
Nguyên nhân chính khiến giá bất động sản leo thang đến từ việc chi phí đầu vào ngày càng đắt đỏ. Giá đất tại các khu vực trung tâm tăng nhanh, thuế và lệ phí đất cao, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, và lãi vay đều khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên. Đối với dòng căn hộ trung cấp, riêng chi phí xây dựng đã ở mức khoảng 20 triệu đồng mỗi mét vuông, chưa tính đến thuế, chi phí tài chính và quản lý doanh nghiệp.
Các chuyên gia nhận định, để kiềm chế đà tăng giá, cần có sự điều tiết từ phía Nhà nước thay vì chỉ trông chờ vào nỗ lực của doanh nghiệp. Việc đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý, rút ngắn quy trình phê duyệt dự án, đồng thời tăng nguồn cung nhà ở mới sẽ là giải pháp then chốt giúp cân bằng thị trường. Khi nguồn cung được mở rộng, giá có thể tự điều chỉnh về mức hợp lý hơn.
Tuy nhiên, việc tăng nguồn cung lại không dễ thực hiện trong ngắn hạn. Quỹ đất giá thấp ngày càng hiếm, đặc biệt tại khu vực trung tâm và các vùng đã phát triển hạ tầng đồng bộ. Trong khi đó, giá vật liệu và nhân công khó có khả năng giảm sâu. Vì vậy, xu hướng giá nhà đất tại TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt trong bối cảnh nhiều dự án đang tái khởi động sau giai đoạn dài tắc nghẽn pháp lý.
Nhìn chung, sự tăng giá đồng loạt trên toàn thị trường – từ nhà phố, biệt thự cho đến căn hộ cao cấp – cho thấy bất động sản TP.HCM đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, nếu không có giải pháp căn cơ về nguồn cung và chi phí đầu vào, “nước lên” có thể khiến “thuyền” của người mua nhà bị bỏ lại phía sau, khi giấc mơ an cư ngày càng trở nên xa vời.
