Trước hết, cần hiểu rằng sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là căn cứ pháp lý cao nhất để xác định quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Mọi sai sót, dù nhỏ như số thửa, diện tích, tên chủ sử dụng hay loại đất, đều có thể ảnh hưởng đến tính pháp lý của giấy tờ. Trong đó, sai số thửa là lỗi khá phổ biến, thường xuất phát từ việc đo đạc, cập nhật bản đồ địa chính chưa chính xác hoặc thay đổi hành chính sau khi cấp sổ.
Nếu phát hiện sổ đỏ bị sai số thửa, người dân cần kiểm tra lại hồ sơ gốc tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi cấp sổ. Việc đối chiếu với bản đồ địa chính, biên bản đo đạc và hồ sơ cấp giấy ban đầu sẽ giúp xác định nguyên nhân sai sót thuộc về cơ quan Nhà nước hay do người sử dụng đất cung cấp thông tin chưa đúng. Đây là bước quan trọng để lựa chọn hình thức xử lý phù hợp.
Trường hợp sai sót do cơ quan Nhà nước (ví dụ: nhập nhầm số thửa, vẽ sai ranh giới hoặc cập nhật dữ liệu địa chính chưa thống nhất), người dân có quyền yêu cầu đính chính sổ đỏ mà không phải nộp lệ phí. Hồ sơ gồm: đơn đề nghị đính chính sổ đỏ, bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cùng tài liệu chứng minh sai sót (bản đồ đo đạc, hồ sơ địa chính, văn bản xác nhận của địa phương). Sau khi tiếp nhận, cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra và điều chỉnh lại thông tin trong cơ sở dữ liệu, đồng thời in lại sổ đúng quy định.
Trong trường hợp sai số thửa do người dân kê khai sai thông tin hoặc tự ý thay đổi hiện trạng đất (ví dụ: chuyển ranh giới, xây dựng lấn sang thửa khác, thay đổi mục đích sử dụng mà chưa cập nhật), thì phải làm lại hồ sơ cấp đổi. Khi đó, người dân cần đo đạc lại thực tế, nộp hồ sơ xin cấp đổi sổ đỏ và chịu phí cấp đổi theo quy định địa phương. Thời gian xử lý thường từ 10 đến 15 ngày làm việc, tùy mức độ phức tạp.
Đáng chú ý, có những trường hợp sổ đỏ ghi đúng theo hồ sơ cấp ban đầu, nhưng sau nhiều năm, địa phương điều chỉnh bản đồ địa chính, dẫn đến thay đổi số thửa, tờ bản đồ. Khi đó, sổ cũ không sai, nhưng thông tin không còn khớp với dữ liệu hiện hành. Trong tình huống này, người dân nên làm thủ tục cập nhật lại thông tin hành chính để tránh vướng mắc về sau, nhất là khi làm thủ tục chuyển nhượng, thế chấp hoặc tách thửa.
Ngoài ra, người dân cũng cần cảnh giác với trường hợp sổ đỏ bị sai số thửa do làm giả, làm nhái hoặc chỉnh sửa trái phép. Nếu nghi ngờ giấy chứng nhận bị giả mạo, cần ngay lập tức mang sổ đến Văn phòng đăng ký đất đai để xác minh. Cơ quan chuyên môn sẽ đối chiếu thông tin trong hệ thống lưu trữ gốc, nếu phát hiện dấu hiệu giả mạo sẽ báo cơ quan công an xử lý. Việc sử dụng sổ đỏ giả trong giao dịch có thể bị xử lý hình sự, nên người dân cần tuyệt đối thận trọng.
Trong quá trình đính chính, người dân nên giữ lại biên nhận hồ sơ và văn bản trả lời của cơ quan chức năng để làm căn cứ pháp lý. Nếu sau thời hạn giải quyết mà cơ quan không phản hồi, người dân có thể khiếu nại hành chính theo quy định của Luật Khiếu nại, nhằm đảm bảo quyền lợi. Trường hợp phát sinh tranh chấp giữa các hộ liền kề do ranh giới thay đổi, cơ quan tài nguyên sẽ phối hợp với UBND xã để xác minh và lập biên bản thống nhất mốc giới trước khi cấp lại sổ.
Các chuyên gia pháp lý cho rằng, việc kiểm tra kỹ thông tin trên sổ đỏ ngay khi nhận là bước cực kỳ quan trọng, giúp tránh rắc rối về sau. Khi phát hiện sổ đỏ bị sai số thửa, người dân không nên tự ý sửa, tẩy xóa hay làm lại sổ qua trung gian, mà cần nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan quản lý đất đai để được xử lý hợp pháp. Bởi chỉ có cơ quan có thẩm quyền mới được phép đính chính hoặc cấp lại sổ đỏ hợp lệ.
Như vậy, sổ đỏ bị sai số thửa không phải là lỗi quá nghiêm trọng, nhưng nếu không xử lý kịp thời, có thể gây khó khăn khi giao dịch, chuyển nhượng hoặc thế chấp tài sản. Điều quan trọng là người dân cần bình tĩnh xác định nguyên nhân, nộp hồ sơ đúng nơi, đúng quy trình để được chỉnh sửa và cấp đổi kịp thời. Khi thông tin trên sổ trùng khớp với thực tế, quyền sở hữu đất mới thực sự được pháp luật bảo đảm.
