Siết vốn vay: Cắt nguồn “oxy” của nhà đầu cơ
Theo dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát và ổn định giá bất động sản, người mua căn nhà thứ hai sẽ chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán. Với căn thứ ba trở lên, con số này còn giảm sâu, chỉ 30%, ngoại trừ trường hợp mua nhà ở xã hội. Điều này có nghĩa, thời mà nhà đầu tư có thể vay tới 70–80% giá trị căn nhà đã qua.
Nhiều người từng tận dụng chính sách này để mua hàng loạt bất động sản chờ tăng giá, nay sẽ khó “xoay vốn” như trước. Động thái siết tín dụng này nhằm ngăn chặn đầu cơ, bình ổn giá nhà, đưa thị trường trở lại quỹ đạo phục vụ nhu cầu thật. Bộ Xây dựng nhận định, những năm gần đây giá bất động sản tăng “phi mã” chủ yếu do dòng tiền đầu cơ đổ vào, đẩy giá vượt xa thu nhập trung bình của người dân đô thị.
Ưu tiên người mua thật, thúc đẩy nhà ở giá phù hợp
Song song với việc “chặn” dòng tiền đầu cơ, dự thảo cũng đưa ra hàng loạt chính sách ưu đãi cho phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp – loại hình nhà có giá thấp hơn căn hộ cao cấp, hướng tới người có nhu cầu ở thực. Theo đó, UBND các tỉnh, thành phố phải dành ít nhất 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại giai đoạn 2026–2030 để phát triển dòng sản phẩm này. Chủ đầu tư được lựa chọn trực tiếp, không cần qua đấu giá hay đấu thầu; tiền sử dụng đất và thuê đất được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của Nhà nước. Lợi nhuận định mức tối đa mà chủ đầu tư được hưởng là 20% tổng vốn đầu tư, trong khi giá bán và giá thuê mua sẽ được tính tương tự như nhà ở xã hội, nhằm giúp người dân tiếp cận được nhà ở giá hợp lý.
Đặc biệt, các dự án thuộc nhóm này không bắt buộc dành quỹ đất cho nhà ở xã hội, giúp rút ngắn thủ tục và thúc đẩy nguồn cung nhanh hơn. Tuy nhiên, người mua nhà ở phân khúc này sẽ không được tự do chuyển nhượng hợp đồng trừ khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Các dự án thương mại muốn chuyển đổi sang mô hình nhà ở giá phù hợp cũng phải điều chỉnh lại toàn bộ theo đúng quy định pháp luật hiện hành.
Một điểm đột phá khác trong dự thảo là đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản quốc gia – nơi quản lý, giám sát, xác thực và minh bạch hóa toàn bộ giao dịch bất động sản trên nền tảng điện tử. Trung tâm này sẽ liên thông với các cơ quan nhà nước và ngân hàng, giúp kiểm soát dòng tiền, hạn chế “thổi giá”, đồng thời xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường tập trung, minh bạch và chuẩn xác.
Theo Bộ Xây dựng, khi hệ thống này đi vào hoạt động, mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng hay cho thuê bất động sản sẽ được số hóa hoàn toàn, góp phần chống đầu cơ, gian lận thuế và bảo vệ quyền lợi người mua.
Nhìn từ góc độ thị trường, việc hạn chế vay 50% cho căn thứ hai và 30% cho căn thứ ba trở lên là một bước ngoặt quan trọng. Thời kỳ nhà đầu tư “tay không bắt giặc”, vay vốn ngân hàng để mua hàng loạt căn hộ chờ tăng giá đang dần chấm dứt. Khi không còn đòn bẩy tài chính lớn, thị trường sẽ sàng lọc mạnh mẽ: chỉ còn những người mua thật sự có nhu cầu ở hoặc nhà đầu tư có năng lực tài chính bền vững mới có thể tham gia.
Các chuyên gia nhận định, động thái này tuy khiến thanh khoản ngắn hạn sụt giảm, nhưng về lâu dài sẽ tạo nền tảng ổn định và lành mạnh hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam. “Đây là cách buộc dòng tiền trở về đúng bản chất: hướng đến giá trị thật, không còn ảo tưởng lợi nhuận nhanh,” một chuyên gia nhận định.
Cơ hội mới cho thị trường, thách thức lớn cho giới đầu tư
Dù khiến nhiều nhà đầu cơ “đứng ngồi không yên”, chính sách mới cũng mở ra cơ hội lớn cho người dân có nhu cầu thực. Khi đầu cơ giảm, giá nhà có thể chững lại, tạo điều kiện cho người trẻ, người thu nhập trung bình tiếp cận dễ hơn.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp địa ốc và nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ cần thích ứng nhanh: tái cấu trúc danh mục, tập trung vào sản phẩm pháp lý minh bạch, vị trí tốt, thanh khoản cao, thay vì chạy theo sóng ngắn hạn.
