Theo quy định của Luật Đất đai 2013 (và tiếp tục được kế thừa trong Luật Đất đai 2024), Nhà nước có quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp nhất định. Cụ thể, sổ đỏ có thể bị thu hồi khi bị cấp sai đối tượng, sai diện tích, sai mục đích sử dụng, hoặc do việc cấp sổ không đúng thẩm quyền. Ngoài ra, nếu người dân tự nguyện trả lại sổ hoặc sổ bị hư hỏng, rách nát, cũng được cơ quan đăng ký đất đai thu hồi để cấp lại bản mới.
Thực tế, việc thu hồi sổ đỏ không có nghĩa người dân mất hoàn toàn quyền sử dụng đất. Nếu nguyên nhân thu hồi không xuất phát từ lỗi của người sử dụng mà là lỗi hành chính – chẳng hạn cơ quan cấp sổ nhầm, xác định sai ranh giới hoặc nhập sai thông tin – thì sau khi thu hồi, Nhà nước có trách nhiệm cấp lại sổ mới hợp lệ cho người dân. Trong trường hợp này, người sử dụng đất không bị thiệt hại về quyền lợi, chỉ cần hợp tác cung cấp hồ sơ và chờ cơ quan chức năng điều chỉnh.
Ngược lại, nếu sổ đỏ bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai, ví dụ sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất công, làm giả hồ sơ để xin cấp sổ, hoặc nhận chuyển nhượng trái quy định, thì người dân sẽ không được cấp lại sổ. Lúc này, Nhà nước có thể thu hồi toàn bộ diện tích vi phạm hoặc yêu cầu người dân khắc phục hậu quả. Tùy mức độ, người vi phạm còn có thể bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu hành vi gian dối gây hậu quả nghiêm trọng.
Nhiều trường hợp sổ đỏ bị thu hồi phát sinh do tranh chấp đất đai hoặc khiếu nại từ người khác. Nếu cơ quan chức năng xác định việc cấp sổ trước đây không đúng căn cứ, họ có quyền ra quyết định thu hồi để xem xét lại. Trong tình huống này, người sử dụng đất có thể khiếu nại, khởi kiện hành chính nếu cho rằng quyết định thu hồi là không đúng quy định. Khiếu nại cần gửi lên chính cơ quan đã ban hành quyết định, hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền để được xem xét lại quyền lợi.
Quá trình khiếu nại hoặc khởi kiện đòi lại sổ đỏ đòi hỏi người dân phải chuẩn bị chứng cứ rõ ràng về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, cũng như các giấy tờ liên quan đến việc cấp sổ. Cơ quan chức năng sẽ xem xét toàn bộ hồ sơ, đối chiếu bản đồ địa chính, lấy ý kiến chính quyền địa phương và các bên liên quan trước khi ra kết luận cuối cùng. Nếu người dân được xác định là sử dụng đất hợp pháp, quyết định thu hồi có thể bị hủy và sổ đỏ sẽ được cấp lại.
Một số địa phương cũng từng có trường hợp thu hồi sổ do lỗi kỹ thuật hoặc sai sót nhỏ trong khâu in ấn, ví dụ sai số tờ thửa hoặc sai họ tên. Những tình huống này, sau khi kiểm tra, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thu hồi bản sai và cấp lại bản mới đúng thông tin, không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người dân. Người dân chỉ cần nộp lại sổ cũ và chờ thời gian xử lý từ 5–10 ngày làm việc.
Điều đáng nói là, trong nhiều vụ việc, sổ đỏ bị thu hồi do quá trình cấp sổ chồng lấn ranh giới giữa hai thửa đất liền kề. Khi đó, cả hai bên đều có giấy chứng nhận nhưng ranh giới không trùng khớp, buộc cơ quan quản lý phải kiểm tra, đo đạc lại để xác định diện tích chính xác. Sau khi có kết quả, sổ đỏ cũ bị thu hồi và cấp mới lại cho bên có quyền sử dụng hợp pháp. Đây là biện pháp cần thiết nhằm đảm bảo tính chính xác của hệ thống bản đồ địa chính và tránh tranh chấp kéo dài.
Nếu sổ đỏ bị thu hồi nhưng người dân không đồng ý với lý do thu hồi, họ có quyền gửi đơn khiếu nại trong vòng 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định. Trong thời gian giải quyết, người dân vẫn có thể tiếp tục sử dụng đất như bình thường nếu chưa có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, không được phép mua bán, thế chấp hoặc chuyển nhượng cho đến khi vụ việc được làm rõ.
Với Luật Đất đai 2024, quy trình thu hồi và cấp lại sổ đỏ được quy định minh bạch hơn, yêu cầu cơ quan chức năng phải thông báo rõ ràng cho người dân về lý do thu hồi, hình thức khắc phục và thời hạn xử lý. Mọi trường hợp thu hồi sai hoặc gây thiệt hại cho người sử dụng đất sẽ phải được bồi thường theo quy định. Điều này góp phần đảm bảo công bằng, tránh tình trạng người dân bị “mất sổ” oan mà không biết cách lấy lại.
Tóm lại, sổ đỏ bị thu hồi vẫn có thể lấy lại nếu người sử dụng đất chứng minh được mình không vi phạm pháp luật và việc cấp sổ trước đây đúng quy định. Quan trọng là người dân cần hiểu rõ nguyên nhân, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý và chủ động liên hệ với cơ quan chức năng để bảo vệ quyền lợi. Một tờ giấy đỏ có thể bị thu hồi, nhưng quyền sử dụng đất hợp pháp – nếu được xác lập đúng – sẽ luôn được Nhà nước bảo vệ.
