Trước hết, cần hiểu rõ sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là bằng chứng pháp lý cao nhất xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản. Khi mua nhà mà chưa có sổ, đồng nghĩa với việc giao dịch mới chỉ dựa trên thỏa thuận dân sự, chưa được Nhà nước công nhận về mặt pháp lý. Điều này tiềm ẩn nhiều tranh chấp, đặc biệt khi người bán không phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc nhà đang nằm trong khu vực chưa đủ điều kiện cấp sổ.
Trong trường hợp mua nhà nằm trong thửa đất đã có sổ chung, người mua có thể được xem xét cấp sổ hồng riêngnếu thỏa mãn các điều kiện nhất định. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn, việc tách thửa để cấp sổ riêng chỉ được thực hiện khi khu đất đáp ứng diện tích tối thiểu, mục đích sử dụng đất phù hợp quy hoạch, và có hồ sơ pháp lý rõ ràng. Người mua cần đề nghị chủ đất (người đứng tên trong sổ chung) làm thủ tục tách thửa và chuyển nhượng phần đất, sau đó mới tiến hành sang tên và cấp sổ riêng.
Tuy nhiên, trên thực tế, không phải trường hợp nào cũng đủ điều kiện. Nhiều căn nhà được xây dựng tự phát, nằm trong khu đất chưa được tách sổ, hoặc thuộc diện quy hoạch treo, đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư, thì sẽ không được phép cấp sổ hồng riêng. Khi đó, người mua chỉ nắm giữ giấy tờ mua bán viết tay, không có giá trị pháp lý trong việc đăng ký quyền sở hữu. Ngay cả khi ở ổn định nhiều năm, việc xin cấp sổ riêng cũng rất khó, trừ khi chính quyền địa phương thực hiện điều chỉnh quy hoạch hoặc hợp thức hóa.
Đối với nhà xây trên đất thuê, đất dự án chưa hoàn công, việc cấp sổ riêng gần như không thể. Cơ quan đăng ký đất đai chỉ cấp sổ khi có biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, giấy phép xây dựng hợp lệ, và chủ đầu tư bàn giao hồ sơ pháp lý đầy đủ. Nếu người mua chỉ có hợp đồng mua bán tay hoặc mua lại từ chủ đầu tư chưa được cấp sổ tổng, quyền lợi sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ pháp lý của dự án.
Để xin cấp sổ hồng riêng sau khi mua nhà chưa có sổ, người mua cần chuẩn bị hồ sơ gồm: đơn đăng ký cấp sổ, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, bản vẽ sơ đồ thửa đất và hiện trạng nhà ở, cùng các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất hợp pháp (nếu có). Hồ sơ này được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện nơi có nhà, sau đó sẽ được cơ quan chuyên môn kiểm tra hiện trạng và điều kiện cấp sổ. Trường hợp đủ điều kiện, người mua sẽ được tách thửa, cấp sổ riêng đứng tên mình. Nếu không đủ, cơ quan sẽ trả lời bằng văn bản nêu rõ lý do từ chối.
Một trong những sai lầm phổ biến của người dân là tin vào lời hứa “ra sổ sau” của người bán mà không kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng. Thực tế, nhiều môi giới và chủ đất dùng chiêu “bán nhà chưa sổ” với giá rẻ hơn 10–20%, khiến người mua ham rẻ mà quên mất rủi ro dài hạn. Khi tranh chấp xảy ra, người mua gần như không có căn cứ pháp lý để đòi quyền lợi, bởi hợp đồng mua bán viết tay không được pháp luật công nhận trong giao dịch bất động sản.
Các chuyên gia pháp lý khuyến cáo, trước khi đặt bút ký mua nhà, người dân cần kiểm tra thông tin quy hoạch, hiện trạng pháp lý của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai. Chỉ khi nhà đất đã có sổ hồng, hoặc có giấy tờ hợp lệ kèm theo cam kết rõ ràng của chủ đầu tư được cơ quan chức năng xác nhận, mới nên tiến hành giao dịch. Trong trường hợp muốn mua nhà chưa có sổ vì lý do giá rẻ hoặc vị trí thuận lợi, người mua nên yêu cầu đưa điều khoản cam kết ra sổ vào hợp đồng công chứng, có chế tài rõ ràng nếu bên bán vi phạm.
Như vậy, mua nhà không có sổ hồng vẫn có thể được cấp sổ riêng, nhưng chỉ khi nhà đất đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, không thuộc diện tranh chấp, quy hoạch hoặc vi phạm xây dựng. Người mua cần thận trọng, tìm hiểu kỹ và làm việc trực tiếp với cơ quan chuyên môn để tránh mất tiền, mất quyền. Bởi trong thị trường bất động sản, chỉ khi cầm sổ hồng trong tay, quyền sở hữu mới thực sự được pháp luật bảo vệ.
