Những con đường mới mở, hàng loạt dự án khu đô thị, khu dân cư, khu logistics mọc lên khiến diện mạo khu vực này thay đổi từng ngày. Từ chỗ là vùng nông thôn yên bình, Long Thành nay được xem là “trái tim kinh tế” mới phía Đông Nam Bộ, hứa hẹn trở thành cực tăng trưởng quan trọng của vùng đô thị TP.HCM mở rộng.
Yếu tố khiến đất gần sân bay Long Thành hấp dẫn không chỉ nằm ở “hiệu ứng hạ tầng” mà còn ở quy hoạch chiến lược của tỉnh Đồng Nai. Khi sân bay đi vào hoạt động, nơi đây sẽ không chỉ là điểm trung chuyển hàng không mà còn là trung tâm dịch vụ – logistics – công nghiệp phụ trợ quy mô hàng đầu khu vực. Hệ thống giao thông đồng bộ gồm cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, đường vành đai 3, vành đai 4, cùng tuyến đường sắt và các trục kết nối liên vùng đã và đang mở ra cơ hội lớn cho phát triển đô thị, thương mại và nhà ở.
Từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá đất quanh sân bay đã biến động mạnh. Nhiều khu vực từng chỉ dao động khoảng 10–15 triệu đồng/m² nay đã lên đến 30–50 triệu đồng/m², thậm chí chạm ngưỡng trăm triệu đồng tại những vị trí giáp ranh khu trung tâm sân bay hoặc mặt tiền trục đường chính. Dù vậy, mức tăng không còn “nóng sốt” như giai đoạn đầu, mà đã chuyển sang xu hướng chọn lọc hơn – chỉ những khu có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh, quy hoạch ổn định mới giữ được sức hút bền vững.
Một điểm đáng chú ý là dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển dần từ đất nông nghiệp sang đất ở đô thị và đất khu dân cư quy hoạch sẵn. Các nhà đầu tư có kinh nghiệm không còn “ôm đất thô chờ thời” như trước, mà ưu tiên những khu vực có thể khai thác thực tế – mở nhà hàng, kho bãi, căn hộ cho thuê hoặc dịch vụ lưu trú phục vụ chuyên gia và nhân sự sân bay. Đất Long Thành đang bước vào giai đoạn “thứ hai” của chu kỳ phát triển, nơi giá trị không chỉ nằm ở kỳ vọng mà còn ở khả năng khai thác và dòng tiền thật.
Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào gần sân bay cũng là “mỏ vàng”. Một số khu vực vẫn đang vướng quy hoạch mở rộng sân bay, hành lang an toàn bay hoặc đất công nghiệp dự trữ. Những lô đất thuộc diện quy hoạch treo, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc bị tách thửa trái quy định có thể bị đình chỉ giao dịch, khiến người mua gặp rủi ro cao. Ngoài ra, nhiều tuyến đường kết nối phụ trợ vẫn trong quá trình thi công, nên khả năng khai thác thực tế trong ngắn hạn chưa cao. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải tỉnh táo và sẵn sàng nắm giữ trung – dài hạn, thay vì chạy theo “sóng giá”.
Về mặt triển vọng, khi sân bay chính thức vận hành dự kiến từ năm 2026, Long Thành sẽ trở thành trung tâm đô thị – công nghiệp – thương mại lớn nhất khu Đông Nam Bộ. Lượng lao động, kỹ sư, chuyên gia, doanh nghiệp hậu cần đổ về đây sẽ kéo theo nhu cầu khổng lồ về nhà ở, dịch vụ, lưu trú, giải trí và kho vận. Điều đó đồng nghĩa với việc giá đất sẽ còn dư địa tăng, nhưng sự tăng trưởng sẽ diễn ra bền vững và chọn lọc hơn, gắn liền với tiến độ hoàn thiện hạ tầng và năng lực quy hoạch của từng khu vực.
Để đón đầu cơ hội, nhà đầu tư nên tập trung vào ba yếu tố cốt lõi: pháp lý – vị trí – tiềm năng khai thác. Pháp lý phải rõ ràng, có sổ riêng; vị trí nên nằm trên hoặc gần các trục giao thông chính như đường 25B, 25C, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu; còn tiềm năng khai thác phải được nhìn ở tầm dài, như làm nhà cho thuê, dịch vụ hậu cần, hoặc đầu tư giữ đất 5–10 năm. Bên cạnh đó, cần tránh tâm lý “nghe theo đồn thổi” hay “xuống tiền vì sợ lỡ cơ hội”, bởi thị trường đất quanh sân bay đang được siết chặt kiểm soát quy hoạch và giao dịch.
Có thể nói, sân bay Long Thành chính là “động cơ” thúc đẩy tái cấu trúc không gian đô thị phía Đông Nam Bộ, kéo theo sự chuyển mình mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Song cơ hội lớn luôn đi kèm thử thách lớn: ai đủ kiên nhẫn, có tầm nhìn và biết chọn đúng vị trí, người đó sẽ hưởng trọn “trái ngọt” khi hạ tầng hoàn thiện. Ngược lại, những ai chạy theo tâm lý đám đ
