Nguồn cung chủ yếu tập trung tại khu Đông và khu Tây, trong đó Văn Giang (Hưng Yên) chiếm 11% tổng lượng mở bán, với các dự án lớn như Lumière Prime Hills, Sun Feliza Suites, Kepler Land Mỗ Lao hay Masteri Trinity Square. Khu Tây vẫn là “đầu tàu” nhờ hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất dồi dào, chiếm 36% nguồn cung mới.
Tại TP.HCM, sau khi sáp nhập hành chính, thị trường có 5.500 căn hộ mở bán, tăng tới 261% so với cùng kỳ năm 2024 – mức phục hồi mạnh nhất trong ba năm qua. Động lực đến từ việc các quy định pháp lý mới bắt đầu phát huy hiệu quả, giúp nguồn cung cải thiện dù vẫn phân bố chưa đồng đều. Hơn 60% lượng mở bán đến từ Bình Dương, trong khi trung tâm TP.HCM vẫn khan hiếm dự án mới do vướng pháp lý.
Giá căn hộ tại hai đô thị lớn tăng mạnh, bình quân trên 20% so với năm trước. Hà Nội đạt 85,6 triệu đồng/m², còn TP.HCM (cũ) ở mức 95,4 triệu đồng/m². Riêng các dự án mới trong quý III/2025 đã tiệm cận 108 – 131 triệu đồng/m², phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển sang phân khúc cao cấp. Hơn 50% nguồn cung mới tại cả hai thành phố đều có giá trên 100 triệu đồng/m², trong đó khu Tây Hà Nội ghi nhận mức khởi điểm 104 triệu đồng/m². Tại TP.HCM sau sáp nhập, biên độ giá dao động rộng từ 30 – 200 triệu đồng/m², nhưng phân khúc trung cấp chủ yếu tập trung ở Bình Dương.
Theo CBRE Việt Nam, quý III/2025 là giai đoạn ghi nhận kỷ lục về số lượng dự án chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m², trong đó 20% số căn tại Hà Nội vượt 120 triệu đồng/m². Giá chào bán sơ cấp tăng 16% so với quý trướcvà 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại TP.HCM, hơn 2.550 căn mở bán trong quý chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, giá phổ biến 60–120 triệu đồng/m², trong khi các dự án lõi trung tâm đạt 120–150 triệu đồng/m², thậm chí có nơi vượt 230 triệu đồng/m² – mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây.
Báo cáo Savills Property Index (SPPI) cho thấy, chỉ số nhà ở Hà Nội năm 2024 tăng bình quân 14,9 điểm/quý, phản ánh tâm lý người mua phục hồi mạnh. Đến quý II/2025, chỉ số đạt 191,1 điểm, giá bán trung bình khoảng 63 triệu đồng/m², tăng 4% theo quý. Dù khan hiếm nguồn cung đã hạ nhiệt, giá nhà vẫn ở mức cao, được hậu thuẫn bởi tốc độ đô thị hóa nhanh và di cư ròng tích cực.
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường của One Mount Group, một hộ gia đình thu nhập khá (200 triệu – 1,3 tỷ đồng/năm) cần trung bình 9–10 năm làm việc mới mua nổi một căn hộ tiêu chuẩn 70m² có giá 85–95 triệu đồng/m² (chưa VAT). Trong khi đó, nhóm thu nhập phổ thông khoảng 200 triệu đồng/năm phải mất hơn 35 năm tích lũy, gần như không thể tiếp cận nhà ở thương mại. Ông cho rằng khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn, tạo áp lực lớn cho bài toán an cư đô thị.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP.HCM, cảnh báo khi người mua ở thực không thể tiếp cận, giao dịch chủ yếu xoay quanh nhà đầu tư và đầu cơ – điều này khiến dòng tiền quay vòng khép kín, dễ hình thành bong bóng giá. Hiện tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM chỉ còn 68%, giảm so với 90% quý trước, trong khi giá bán vẫn neo cao. Ông Kiệt cho rằng một thị trường lành mạnh cần cân đối giữa giá bán, thu nhập và khả năng hấp thụ, nếu không, nguy cơ bong bóng là điều khó tránh khỏi.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội, nhận định trong dài hạn, cùng với Nghị quyết 171/2024/QH15 và các chính sách phát triển nhà ở 2025–2030, Hà Nội sẽ có thêm nguồn cung mới từ khu vực ven đô. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở xã hội giá khoảng 25 triệu đồng/m² đang được thúc đẩy, nhằm tạo phân khúc “vừa túi tiền”. Theo bà Hằng, nếu bài toán chi phí đất và xây dựng được giải quyết hợp lý, thị trường sẽ có thêm sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, giúp giảm áp lực bong bóng giá.
Savills Việt Nam dự báo, giai đoạn tới, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ phân hóa rõ theo khu vực và chất lượng dự án. Các chính sách cải cách thể chế và đầu tư hạ tầng trọng điểm sẽ tiếp tục là yếu tố then chốt, quyết định mặt bằng giá và sức khỏe của thị trường trong trung và dài hạn.
