Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo tổng kết về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2025, cho thấy giá bán ở nhiều phân khúc bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận dấu hiệu chững lại ở một số khu vực do tâm lý thận trọng của người mua và hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá và gây mất cân đối cung – cầu, khiến nhiều người dân có thu nhập trung bình và thấp khó tiếp cận nhà ở. Trong bối cảnh này, Bộ Xây dựng đang đẩy mạnh các giải pháp nhằm tăng tính minh bạch và thúc đẩy phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.
Theo báo cáo, tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình của căn hộ đạt khoảng 70-80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với đầu năm và tăng mạnh 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang tại các khu vực trung tâm hoặc có vị trí đắc địa ghi nhận mức giá dao động từ 150 đến 300 triệu đồng/m², phản ánh nhu cầu cao đối với bất động sản cao cấp. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình ổn định ở mức 75 triệu đồng/m², nhưng vẫn tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án cao cấp tại khu trung tâm hoặc các khu đô thị mới như Thủ Đức, Quận 7 có giá từ 150 triệu đồng/m² trở lên, với một số căn hộ siêu sang vượt ngưỡng 300 triệu đồng/m². Tại Đà Nẵng – một thành phố du lịch nổi bật, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình trong quý 2/2025 đạt 77 triệu đồng/m², theo số liệu từ Savills Việt Nam, nhờ vào vị trí chiến lược và tiềm năng khai thác du lịch.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, lý giải rằng mức giá sơ cấp trung bình cao trên thị trường chủ yếu do các dự án mới được phát triển tại những vị trí đắc địa, bởi các chủ đầu tư uy tín với hệ thống tiện ích hiện đại và tiêu chuẩn bàn giao được nâng cấp. Những yếu tố này không chỉ đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu và thượng lưu mà còn thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội sinh lời từ bất động sản cao cấp. Tuy nhiên, điều này cũng làm gia tăng khoảng cách với người dân có thu nhập trung bình và thấp, khi giá nhà vượt xa khả năng chi trả của họ.
Ở phân khúc nhà liền kề và biệt thự, Bộ Xây dựng ghi nhận mức giá tại Hà Nội dao động phổ biến từ 100 đến 200 triệu đồng/m², nhưng một số dự án cao cấp tại các khu đô thị như Vinhomes Ocean Park, Starlake hay khu vực Hoàn Kiếm có thể vượt 300 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, giá sơ cấp nhà liền kề và biệt thự dao động từ 230 đến 300 triệu đồng/m², với các dự án tại khu trung tâm hoặc khu đô thị mới như Sala, Empire City ghi nhận mức giá trên 300 triệu đồng/m² nhờ hạ tầng hoàn chỉnh và vị trí chiến lược. Ở các thành phố du lịch như Đà Nẵng, giá nhà liền kề và biệt thự phổ biến từ 80 đến 150 triệu đồng/m², với mức giá cao hơn tại các khu vực ven biển hoặc trung tâm, nơi có tiềm năng khai thác du lịch và nghỉ dưỡng.
Đối với phân khúc đất nền, tại Hà Nội, các khu vực như quận Long Biên (cũ), Đông Anh và Hoài Đức (cũ) ghi nhận giá bán phổ biến từ 60 đến 100 triệu đồng/m², tùy thuộc vào vị trí và mức độ hoàn thiện hạ tầng. Tại Đà Nẵng, giá đất nền tại các khu đô thị mới hoặc khu vực ven biển dao động từ 40 đến 60 triệu đồng/m², trong khi Hải Phòng ghi nhận mức giá từ 40 đến 70 triệu đồng/m², cao hơn tại các khu vực trung tâm và dọc các trục giao thông chính như đường Lê Hồng Phong hay khu vực cảng Đình Vũ.
Mặc dù giá bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm, Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng giá bán hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị thực của thị trường, do vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá và đầu cơ. Những hành vi này không chỉ làm tăng mặt bằng giá mà còn gây mất cân đối cung – cầu, khiến nhiều người dân khó tiếp cận nhà ở. Báo cáo chỉ ra rằng, trong 9 tháng đầu năm, số lượng dự án khởi công tăng gần 20% và số dự án hoàn thành tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tổng số giao dịch bất động sản chỉ đạt khoảng 430.769 giao dịch, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ, cho thấy thị trường đang phục hồi nhưng vẫn mang tính cục bộ. Các giao dịch tập trung chủ yếu tại những khu vực có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và các dự án của chủ đầu tư uy tín, trong khi một số khu vực khác ghi nhận sự chững lại do tâm lý quan sát của người mua và sự điều chỉnh kỳ vọng từ thị trường.
Phân khúc nhà ở xã hội – một trong những trọng tâm của chính sách nhà ở – ghi nhận những chuyển biến tích cực về khung pháp lý, với các chính sách hỗ trợ mới được ban hành. Tuy nhiên, quy mô triển khai vẫn còn hạn chế, với số lượng dự án nhà ở xã hội khởi công và hoàn thành chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2025 chứng kiến sự gia tăng giao dịch, nhưng xu hướng này đã chững lại ở một số khu vực trong quý 3 do người mua chờ đợi thêm tín hiệu từ chính sách lãi suất, giá cả và nguồn cung mới.
Nhìn về phía trước, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu và đề xuất các giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững. Một trong những sáng kiến đáng chú ý là thí điểm mô hình Trung tâm Giao dịch Bất động sản do Nhà nước quản lý tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhằm tăng tính minh bạch và giảm thiểu các hành vi đầu cơ, thao túng giá. Đồng thời, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Tài chính để sớm hoàn thiện khung pháp lý và thủ tục thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia, tạo nguồn vốn ổn định cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngoài ra, Bộ cũng đang xây dựng và dự kiến trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định số 94/2024/NĐ-CP, tập trung vào việc quản lý hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, làm nền tảng cho việc xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu quốc gia trong lĩnh vực này.
