Trước hết, động lực hạ tầng là yếu tố mạnh nhất có thể kéo giá đất nền tăng trở lại. Hàng loạt công trình trọng điểm như sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, vành đai 3 – 4 TP.HCM, và hệ thống cao tốc Bắc – Nam giai đoạn 2 đều sẽ hoàn thiện vào giai đoạn 2025–2026. Khi hạ tầng được kết nối đồng bộ, các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh sẽ hưởng lợi trực tiếp, trở thành “vệ tinh tăng giá” mới. Lịch sử cho thấy, ở Việt Nam, mỗi khi hạ tầng giao thông hoàn thiện, đất nền khu vực đó thường có biên độ tăng từ 20–50% chỉ trong vài năm.
Một yếu tố khác không thể bỏ qua là Luật Đất đai 2024 và các chính sách điều chỉnh giá đất theo thị trường, dự kiến áp dụng từ năm 2026. Quy định mới sẽ xóa bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó là bảng giá đất cập nhật hằng năm sát với giá giao dịch thực tế. Điều này giúp thị trường minh bạch hơn, giảm tình trạng “hai giá” và mở đường cho giao dịch thuận lợi hơn. Khi niềm tin pháp lý được củng cố, dòng tiền sẽ quay trở lại đất nền – vốn được xem là kênh tích lũy tài sản truyền thống của người Việt.
Tuy nhiên, nếu hỏi đất nền có trở lại “đỉnh 2021” không, câu trả lời thẳng thắn là: khó. Giai đoạn 2021 được xem là “đỉnh bong bóng” khi giá đất ở nhiều nơi bị đẩy lên gấp 2–3 lần giá trị thực nhờ dòng tiền đầu cơ và tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Thị trường khi đó thiếu kiểm soát, giao dịch phần lớn mang tính “lướt sóng”. Hiện nay, với chính sách tín dụng thận trọng hơn và tâm lý nhà đầu tư đã thực tế hơn, khả năng “tăng sốc” toàn diện như trước gần như không thể lặp lại. Thay vào đó, thị trường 2026 được dự báo sẽ phục hồi theo hướng bền vững và chọn lọc.
Ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện và pháp lý rõ ràng, giá đất nền đang bắt đầu có xu hướng nhích nhẹ. Những khu vực gần các trục kết nối lớn – như Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai), Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bắc Giang, Thái Nguyên – vẫn duy trì được sức cầu nhờ quỹ đất sạch và khả năng khai thác thực tế. Các dự án có sổ riêng, nằm gần khu công nghiệp hoặc khu đô thị đã hình thành, được xem là “điểm sáng” vì vừa có tính thanh khoản cao, vừa dễ khai thác dòng tiền cho thuê.
Ngược lại, những khu đất xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ hoặc vướng pháp lý sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản thấp. Nhà đầu tư “ôm đất chờ sóng” nếu thiếu vốn dài hạn có thể buộc phải bán ra, khiến giá ở phân khúc này khó hồi phục nhanh. Nói cách khác, thị trường sẽ không tăng đều như trước mà phân hóa rõ rệt – chỉ nơi nào có tiềm năng thật mới tăng giá.
Một yếu tố đáng chú ý khác là chi phí đầu tư sẽ cao hơn do bảng giá đất mới áp dụng sát giá thị trường, kéo theo thuế, lệ phí và tiền sử dụng đất tăng. Đây là thách thức cho những người đầu cơ ngắn hạn, nhưng lại có lợi cho nhà đầu tư dài hạn vì thị trường sẽ minh bạch, ít rủi ro “sốt ảo”. Khi giá đất phản ánh đúng giá trị thực, lợi nhuận tuy không bùng nổ nhưng ổn định và an toàn hơn.
Nhìn về trung hạn, từ năm 2026 trở đi, đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn với những người biết chọn đúng vị trí – đúng pháp lý – đúng thời điểm. Xu hướng đô thị hóa, di dân về vùng ven và nhu cầu sở hữu đất ở vẫn tiếp tục tăng, tạo lực cầu thật cho thị trường. Tuy nhiên, thay vì “lướt sóng”, nhà đầu tư nên xác định tầm nhìn 3–5 năm, lựa chọn khu vực có quy hoạch rõ ràng, gần khu công nghiệp hoặc hạ tầng đang triển khai.
Tóm lại, thị trường đất nền năm 2026 sẽ phục hồi, nhưng không “nóng” như 2021. Đỉnh giá cũ khó quay lại, song đây lại là giai đoạn tốt để tích lũy, chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới khi kinh tế ổn định và hạ tầng hoàn thiện. Đất nền vẫn là kênh giữ tài sản bền vững – miễn là người mua đi cùng chiến lược dài hạn, chứ không phải “đi theo sóng ngắn”.
