Thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam năm 2025 đang chứng kiến một sự chuyển dịch rõ rệt trong “bản đồ” nhà đầu tư.
Nếu trước đây, các doanh nghiệp nội chiếm thế thượng phong nhờ lợi thế quỹ đất và tiềm lực tài chính, thì hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài lại nổi lên như một lực lượng chủ động, tăng tốc cả về quy mô lẫn chiến lược.
Bức tranh thị trường cũng đang bước sang giai đoạn phân cực: không còn đơn thuần là cuộc chơi “cá lớn nuốt cá bé”, mà là quá trình sàng lọc khắt khe, hướng tới tối ưu hiệu quả và chia sẻ giá trị bền vững.
Khảo sát mới nhất của CBRE Việt Nam cho thấy, chỉ trong 2 quý gần đây, bất động sản đã thu hút tới 24% tổng vốn FDI vào Việt Nam, con số thể hiện sức hút mạnh mẽ đối với nhà đầu tư quốc tế.
Tiêu biểu, CapitaLand (Singapore) đã rót hàng trăm triệu USD vào phân khu Hải Đăng thuộc Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên). Trước đó, “ông lớn” này đã ghi dấu tại Việt Nam với các dự án lớn như Lumi Hanoi và The Senique Hanoi, đồng thời công bố kế hoạch mở rộng quy mô đầu tư từ 5 – 7 tỷ USD trong vài năm tới, khẳng định niềm tin dài hạn vào thị trường.
Không chỉ gói gọn trong mảng nhà ở, làn sóng vốn ngoại đang lan rộng sang cả bất động sản công nghiệp. Mới đây, một nhà đầu tư đến từ Thụy Điển công bố kế hoạch xây dựng nhà máy sản xuất trị giá 1 tỷ USD tại Gia Lai, minh chứng cho tầm nhìn kết hợp giữa công nghiệp – sản xuất và phát triển bất động sản hậu cần.
Ở phía Bắc, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã bắt tay Tập đoàn Trump (Hoa Kỳ) để triển khai dự án sân golf cao cấp tại Hưng Yên. Thương vụ này được đánh giá cao không chỉ nhờ giá trị thương hiệu và năng lực triển khai, mà còn mở ra mô hình liên kết đa tầng giữa vốn, công nghệ và tiêu chuẩn quốc tế.
Tuy nhiên, trái ngược với sự năng động của khối ngoại, nhiều doanh nghiệp nội vẫn thận trọng. Số liệu từ CBRE cho thấy: 60% doanh nghiệp trong nước chưa tham gia bất kỳ thương vụ M&A nào, 39% đang cân nhắc hoãn kế hoạch đầu tư và 21% đã chính thức “đóng van” dòng tiền để đảm bảo an toàn tài chính.
Nguyên nhân chính đến từ tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, sức mua suy yếu và áp lực tài chính kéo dài từ các năm trước. Chỉ riêng quý 2/2025, toàn thị trường TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng được mở bán với mức thấp nhất trong một thập kỷ. Dù các chủ đầu tư tung ra nhiều gói kích cầu như chiết khấu tới 16%, hỗ trợ lãi suất dài hạn hay tặng gói nội thất cao cấp, thị trường vẫn chưa khởi sắc.
Một lãnh đạo doanh nghiệp lớn ví giai đoạn hiện tại như “giữ dòng tiền cũng như giữ sinh mệnh.” Khó khăn tài chính, tiến độ tái cơ cấu chậm cùng áp lực nợ vay khiến các doanh nghiệp nội buộc phải “co mình” để phòng thủ.
Dù đang nắm lợi thế về dòng vốn, nhà đầu tư ngoại cũng không thể dễ dàng “thâu tóm” thị trường như lo ngại trước đây. Giới chuyên gia nhận định thời kỳ mà “cá lớn” chỉ cần cơ bắp tài chính để chiếm lĩnh thị trường đã qua. M&A bất động sản hiện bước sang chu kỳ mới, nơi yếu tố hợp tác, am hiểu pháp lý, quản trị rủi ro và chiến lược dài hạn mới là chìa khóa quyết định thành bại.
Trong 6 tháng đầu năm, thị trường đã ghi nhận nhiều thương vụ M&A do doanh nghiệp nội đóng vai trò dẫn dắt. Có thể kể đến Tập đoàn Bcons mua lại dự án gần 19.000 m² tại TP.HCM từ Thuduc House; Sun Group đầu tư vào lô đất vàng tại Khu đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội) để phát triển tổ hợp Sun Felia; hay Sunshine Group thâu tóm 55 ha đất từ Xuân Cầu Holdings tại Văn Giang nhằm triển khai đại dự án Alluvia City.
Đáng chú ý, thương vụ Phát Đạt chuyển nhượng 80% cổ phần dự án Thuận An 1-2 cho một nhà đầu tư ngoại lâu năm tại Việt Nam đã trở thành ví dụ tiêu biểu cho mô hình hợp tác đôi bên cùng có lợi: doanh nghiệp nội giữ quỹ đất và lợi thế pháp lý, còn đối tác ngoại mang đến nguồn vốn, công nghệ và tiêu chuẩn phát triển quốc tế.
Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, rào cản lớn nhất đối với nhà đầu tư nước ngoài không nằm ở vốn, mà ở quỹ đất sạch và thủ tục pháp lý. Việc tìm vài nghìn mét vuông đất sạch ở trung tâm TP.HCM hiện gần như bất khả thi, trong khi đây lại là lợi thế nổi trội của doanh nghiệp trong nước. Không chỉ sở hữu quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, họ còn am hiểu cơ chế địa phương và xử lý thủ tục nhanh, qua đó có thể chủ động “gọi vốn” thay vì bị động “bán mình.”
Chuyên gia Trần Thị Khánh Vân đồng tình rằng xu hướng hiện nay không còn là “cá lớn nuốt cá bé” mà là “cá khôn bắt tay cá khỏe.” Khi biết tận dụng M&A như một công cụ nâng cấp nội lực, doanh nghiệp nội hoàn toàn có thể xoay chuyển cục diện và hướng tới tăng trưởng bền vững.
Giới phân tích cũng nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét. Các thương vụ M&A không còn ồ ạt mà trở nên chọn lọc, chú trọng giá trị cộng hưởng về tài chính, thương hiệu, công nghệ và năng lực triển khai. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng đây là thời điểm “cuộc chơi” thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chiến lược rõ ràng và khả năng vận hành thực tế – một sự chuyển dịch từ M&A cơ hội sang M&A chiến lược.
Đại diện JLL Việt Nam bổ sung rằng thị trường bất động sản đang rời khỏi giai đoạn “gom đất để trữ” và bước sang thời kỳ tối ưu hóa hiệu quả từng mét vuông đất thông qua liên doanh, liên kết và hợp tác đa tầng. Giai đoạn 2024–2026 được dự báo sẽ là thời kỳ đỉnh cao của M&A bất động sản, không chỉ về số lượng mà cả về giá trị thương vụ.
Tuy nhiên, thành công sẽ không chỉ dựa vào sức mạnh tài chính mà còn phụ thuộc vào khả năng hợp tác và phát triển dài hạn giữa các bên. Trong bức tranh đang tái định hình, doanh nghiệp nội – nếu biết khai thác quỹ đất sạch, hiểu thị trường và tận dụng khả năng điều phối địa phương, đồng thời kết hợp với vốn và công nghệ từ đối tác ngoại hoàn toàn có thể biến M&A từ “lối thoát” thành “bàn đạp” nâng cấp năng lực và mở rộng thị phần.
Thị trường địa ốc Việt Nam năm 2025 vì thế không còn xoay quanh câu hỏi “nuốt hay bị nuốt,” mà là bài toán chiến lược về hợp tác, liên kết và tối ưu hóa tài nguyên để cùng nhau tiến xa hơn.
