Báo cáo từ DKRA Group cho thấy, trong tháng 8/2025, phân khúc căn hộ tại TPHCM và các tỉnh lân cận ghi nhận gần 4.400 căn tiêu thụ, tăng gấp 5,7 lần so với cùng kỳ. TPHCM tiếp tục giữ vị thế dẫn dắt khi chiếm 96,3% nguồn cung, với hơn 12.000 căn hộ chào bán, kéo theo lượng giao dịch tăng gấp 5,1 lần.
Phân khúc hạng A (cao cấp) chiếm khoảng 42% nguồn cung, tập trung tại TPHCM. Trong khi đó, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành “điểm hạ cánh” của sản phẩm hạng B và C với mức giá mềm hơn. Giá bán căn hộ sơ cấp tại TPHCM hiện dao động từ 37 triệu đồng/m² (thấp nhất) đến 493 triệu đồng/m² (cao nhất). So với tháng trước, giá đã tăng thêm 2-6%. Ở Đồng Nai, giá phổ biến 33-41 triệu đồng/m²; tại Tây Ninh, mức 28-57 triệu đồng/m² được xem là “dễ thở” hơn.
Dù nguồn cung tăng mạnh, thanh khoản thực tế lại khá thấp. Tại Tây Ninh, ông Nguyễn Văn Dũng – Giám đốc chuỗi sàn giao dịch bất động sản địa phương – cho biết, lượng giao dịch thành công của nhà phố, biệt thự gần như không đáng kể, riêng tháng 7 và 8 chỉ đếm trên đầu ngón tay. Tình trạng này phản ánh chênh lệch rõ giữa báo cáo nghiên cứu thị trường và thực tế bán hàng của các chủ đầu tư.
Nhiều dự án tung ra chương trình khuyến mãi như lãi suất 6-7%/năm cố định 12 tháng đầu – mức thấp nhất trong 3 năm, hoặc gói vay ưu đãi 3-5 năm kèm ân hạn nợ gốc. Tuy nhiên, khách hàng vẫn thận trọng, ngần ngại xuống tiền. Ở TPHCM, một dự án căn hộ mới với giá bán chỉ 35 triệu đồng/m², nằm cạnh các khu công nghiệp lớn ở Dĩ An, Thuận An, trong ngày mở bán cũng chỉ ghi nhận khoảng 10 khách đặt cọc.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân của tình trạng “bội cung nhưng thiếu cầu” đến từ việc thị trường thiếu vắng phân khúc bình dân và nhà ở xã hội. Đây vốn là dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, nhưng lại triển khai rất chậm. Trong khi đó, căn hộ trung – cao cấp với giá trung bình khoảng 10 tỉ đồng/căn lại chiếm tỷ trọng lớn.
TS Nguyễn Duy Phương – Giám đốc đầu tư DG Capital – nhận định, kỳ vọng của người mua ở thực bị bào mòn khi giá nhà không ngừng tăng, còn thu nhập hầu như không cải thiện. Một số chủ đầu tư cho rằng, với mặt bằng giá đất hiện tại, rất khó bán dưới 50 triệu đồng/m² mà vẫn có lợi nhuận. Ngay cả khi thu hẹp diện tích căn hộ xuống dưới 30 m² để giữ giá dưới 2 tỉ đồng, nguồn cung vẫn rất hạn chế. Trong khi đó, các căn hộ diện tích trên 60 m² cũng khó tiêu thụ vì vượt khả năng chi trả của số đông.
Thị trường bất động sản TPHCM vì thế đang đứng trước bài toán mất cân đối, khi nhu cầu thực về nhà ở vừa túi tiền còn rất lớn nhưng nguồn cung ngày càng khan hiếm, trong khi phân khúc cao cấp lại bùng nổ.
