Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người dân có quyền đề nghị tách thửa, cấp sổ đỏ riêng nếu thửa đất không thuộc khu vực cấm chuyển nhượng, không nằm trong quy hoạch sử dụng đất hoặc khu vực đang có quyết định thu hồi. Tuy nhiên, khi đất nằm trong dự án treo – tức là đã có quy hoạch hoặc chủ trương đầu tư nhưng không triển khai trong thời gian dài – việc tách sổ trở nên phức tạp hơn nhiều. Cơ quan quản lý thường từ chối giải quyết hồ sơ với lý do “đất thuộc quy hoạch chờ điều chỉnh”.
Về nguyên tắc, khi dự án chưa bị hủy bỏ, đất vẫn thuộc phạm vi quy hoạch nên người dân không được phép tách thửa, chuyển nhượng, xây dựng hoặc cấp sổ đỏ mới. Tuy nhiên, nếu quy hoạch đã quá 3 năm kể từ khi công bố mà chưa thực hiện, theo Điều 49 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện đầy đủ quyền của mình, bao gồm cả việc tách sổ, chuyển nhượng và xin cấp phép xây dựng. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng giúp người dân “cởi trói” quyền sử dụng đất bị treo vô thời hạn.
Thủ tục tách sổ cho đất nằm trong dự án treo được thực hiện tương tự như đất thông thường, nhưng cần kèm theo văn bản xác nhận tình trạng quy hoạch của cơ quan tài nguyên môi trường hoặc phòng quản lý đô thị. Hồ sơ bao gồm: đơn đề nghị tách thửa; bản gốc sổ đỏ; bản trích đo địa chính mới; giấy xác nhận thửa đất không vướng quy hoạch sử dụng trong ngắn hạn. Sau khi nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra, đo đạc lại và xem xét điều kiện thực tế trước khi giải quyết.
Nếu quy hoạch đã hết thời hạn thực hiện mà chưa được gia hạn, người dân có thể gửi văn bản đề nghị UBND cấp huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận đất được phép giao dịch. Khi có xác nhận này, hồ sơ tách sổ sẽ được tiếp nhận và xử lý bình thường. Trường hợp quy hoạch vẫn còn hiệu lực, người dân chỉ có thể chờ Nhà nước điều chỉnh, hủy bỏ dự án hoặc đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm tiếp theo để được xem xét lại quyền tách thửa.
Nhiều chuyên gia cho rằng, vướng mắc lớn nhất trong việc tách sổ đất thuộc dự án treo nằm ở khâu thực thi không đồng bộ giữa quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Nhiều địa phương công bố quy hoạch treo từ hàng chục năm trước nhưng chưa có kế hoạch cụ thể hoặc không còn phù hợp thực tế, khiến hàng nghìn hộ dân bị “treo” quyền hợp pháp. Trong bối cảnh đó, việc rà soát, cập nhật và công khai lại quy hoạch là điều cần thiết để tránh tình trạng quy hoạch “ảo”, gây lãng phí nguồn lực và bức xúc trong dân.
Với người dân, việc chủ động kiểm tra tình trạng quy hoạch là bước đầu tiên trước khi nộp hồ sơ tách sổ. Hiện nay, các địa phương đều đã cung cấp bản đồ quy hoạch trực tuyến trên Cổng thông tin đất đai, giúp người dân tra cứu thửa đất của mình có nằm trong quy hoạch hay không. Nếu phát hiện đất thuộc quy hoạch treo quá 3 năm, có thể lập hồ sơ đề nghị thực hiện quyền sử dụng đất bình thường theo Điều 49 nói trên.
Trong một số trường hợp, nếu người dân chứng minh được việc quy hoạch kéo dài gây thiệt hại hoặc cản trở nghiêm trọng đến quyền lợi, họ có thể kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét thu hồi hoặc điều chỉnh quy hoạch. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng từng khẳng định, Nhà nước khuyến khích việc giải quyết dứt điểm các dự án treo kéo dài, nhằm trả lại quyền lợi chính đáng cho người dân và khai thác hiệu quả quỹ đất đô thị.
Thực tế thời gian qua, nhiều địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai… đã rà soát hàng trăm dự án chậm triển khai để đưa ra khỏi quy hoạch, giúp người dân được cấp sổ đỏ, tách thửa và chuyển nhượng trở lại. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy chính quyền đang dần tháo gỡ vướng mắc cho người dân, đồng thời siết chặt kỷ luật đối với các chủ đầu tư “ôm” đất rồi để hoang hóa nhiều năm.
Tóm lại, thủ tục tách sổ cho đất nằm trong dự án treo không bị cấm tuyệt đối, mà phụ thuộc vào thời hạn và tình trạng quy hoạch thực tế. Nếu dự án đã treo quá 3 năm mà không thực hiện, người dân hoàn toàn có quyền đề nghị cơ quan chức năng cho phép tách sổ và sử dụng đất bình thường. Việc nắm rõ quy định, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và kiên trì theo dõi tiến trình xử lý sẽ giúp người dân bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của mình – thay vì chấp nhận để tài sản “nằm im” qua năm tháng.
