Trước hết, cần khẳng định rằng anh em ruột hoàn toàn được phép tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, việc tặng cho này chỉ hợp pháp khi bên tặng (người chuyển quyền) có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp lệ, thửa đất không bị kê biên, không có tranh chấp và đang trong thời hạn sử dụng. Ngoài ra, người được tặng cho cũng phải có đủ năng lực hành vi dân sự để nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Về hồ sơ tặng cho, các bên cần chuẩn bị:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bản gốc;
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân và sổ hộ khẩu của cả bên tặng và bên nhận;
Giấy tờ chứng minh quan hệ anh em ruột, thường là giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu thể hiện cùng cha mẹ;
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, có công chứng hoặc chứng thực;
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ (trường hợp được miễn vẫn cần khai để được miễn);
Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
Bước đầu tiên, hai bên phải lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng nơi có đất. Khi công chứng, công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ tùy thân, xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và lập hợp đồng theo mẫu chuẩn. Hợp đồng này sẽ nêu rõ thông tin thửa đất, quyền và nghĩa vụ của hai bên, cam kết không tranh chấp và việc chuyển quyền được thực hiện tự nguyện. Sau khi ký và công chứng, các bên sẽ nhận lại bản chính hợp đồng tặng chođể làm thủ tục sang tên.
Tiếp theo, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, người được tặng cho phải nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, tùy địa phương). Hồ sơ gồm hợp đồng tặng cho đã công chứng, giấy tờ nhân thân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các tờ khai thuế và lệ phí. Cơ quan đăng ký sẽ tiếp nhận, kiểm tra, chuyển hồ sơ sang Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, sau đó cập nhật biến động và cấp sổ đỏ mới mang tên người được tặng cho.
Một trong những điểm đáng chú ý nhất là vấn đề thuế và lệ phí. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi 2014), việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh, chị, em ruột được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ, với điều kiện phải chứng minh được mối quan hệ huyết thống bằng giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu. Đây là ưu đãi quan trọng giúp người dân giảm bớt chi phí đáng kể so với các giao dịch tặng cho thông thường.
Nếu không chứng minh được mối quan hệ anh em ruột, giao dịch tặng cho sẽ bị xem như tặng cho thông thường và phải nộp thuế thu nhập cá nhân 10% giá trị phần được tặng cho (theo giá đất do UBND tỉnh ban hành) cùng lệ phí trước bạ 0,5%. Do đó, việc chuẩn bị giấy khai sinh của cả hai bên là bước quan trọng để được miễn phí hợp pháp.
Ngoài ra, người được tặng cho vẫn cần nộp phí thẩm định hồ sơ và phí đo đạc địa chính (nếu có), tùy theo quy định từng địa phương, thường dao động từ 100.000 – 500.000 đồng. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật tên người nhận trên sổ đỏ trong thời hạn 10 – 15 ngày làm việc.
Một điểm cần lưu ý là hợp đồng tặng cho đất giữa anh em ruột chỉ có hiệu lực pháp lý khi đã được công chứng. Nếu chỉ lập giấy tay hoặc biên bản nội bộ trong gia đình, giao dịch sẽ không được pháp luật công nhận, không thể sang tên và cũng không được bảo vệ khi xảy ra tranh chấp. Trong nhiều trường hợp, tòa án đã bác bỏ yêu cầu đòi quyền sử dụng đất vì hợp đồng tặng cho chỉ được viết tay mà không công chứng, dù hai bên có quan hệ ruột thịt.
Ngoài ra, nếu mảnh đất nằm trong khu vực có quy hoạch hoặc đang thế chấp ngân hàng, việc tặng cho sẽ không được thực hiện cho đến khi giải quyết xong các ràng buộc pháp lý. Người tặng cần kiểm tra kỹ sổ đỏ, đảm bảo không có ghi chú hạn chế quyền chuyển nhượng, trước khi tiến hành thủ tục.
Trên thực tế, tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh em ruột là hình thức chuyển nhượng tài sản hợp pháp, đơn giản và được miễn hầu hết các loại thuế. Tuy nhiên, người dân vẫn nên thực hiện đúng quy trình: công chứng – kê khai thuế – đăng ký biến động – nhận sổ mới, để đảm bảo quyền sở hữu rõ ràng, tránh rủi ro pháp lý sau này.
Một cuốn sổ đỏ mang tên người nhận không chỉ là minh chứng pháp lý về quyền sở hữu, mà còn giúp tài sản có giá trị cao được quản lý minh bạch, dễ dàng giao dịch hoặc thế chấp trong tương lai. Làm đúng thủ tục ngay từ đầu chính là cách tốt nhất để gìn giữ tài sản trong gia đình, tránh tranh chấp, và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả hai bên.
