Tại Hà Nội, căn hộ trung cấp hiện có giá trung bình 70 – 80 triệu đồng/m2, tăng gần 6% so với quý I và hơn 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số dự án hạng sang thậm chí vọt lên mức 150 – 300 triệu đồng/m2. Ở TP.HCM, giá sơ cấp trung bình đã lên tới 75 triệu đồng/m2, cao hơn 36% so với năm trước. Các dự án cao cấp mở bán gần đây đều khởi điểm từ 150 triệu đồng/m2, phản ánh xu hướng tăng giá bất chấp sức mua suy giảm.
Sự chênh lệch với thu nhập người dân ngày càng rõ rệt. Theo chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực, để mua một căn hộ hiện nay, một hộ gia đình trung bình cần tới 26 năm tích lũy thu nhập, trong khi chuẩn chung trên thế giới chỉ khoảng 15 năm. Khoảng cách này đang tạo ra rủi ro không chỉ cho người mua, mà cả ngân hàng và nhà đầu tư.
Ba “nút thắt” lớn khiến giá nhà leo thang
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam bị kìm hãm bởi ba yếu tố chính. Thứ nhất, nguồn cung hạn chếkhi hàng nghìn dự án vướng mắc pháp lý bị đình trệ. Hiện có khoảng 3.000 dự án với tổng vốn ước tính 6 triệu tỷ đồngchưa được triển khai, khiến thị trường rơi vào tình trạng “đóng băng”. Thứ hai, chi phí đầu vào tăng cao – từ giá đất, vật liệu xây dựng cho tới lãi vay – khiến giá thành dự án đội lên. Thứ ba, đầu cơ và thổi giá lan rộng, không chỉ ở phân khúc cao cấp mà cả chung cư thương mại, nhà phố, biệt thự.
Trong bối cảnh đó, thuế chống đầu cơ bất động sản được nhắc đến như một “liều thuốc bắt buộc”. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhấn mạnh: “Đây giống như việc uống thuốc khi bị bệnh – không thể né tránh. Vấn đề chỉ là liều lượng và thời điểm áp dụng sao cho thị trường không bị sốc”.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm quốc tế, điển hình như ba sắc thuế: thuế giao dịch đánh trên lợi nhuận từ mua bán nhà đất; thuế với bất động sản thứ hai để hạn chế đầu cơ; và thuế luỹ tiến đối với thời gian nắm giữ ngắn hạn. Một số nước như Malaysia áp dụng thuế cao cho giao dịch bán nhà trong vòng 3 năm đầu, đồng thời yêu cầu mọi giao dịch qua luật sư và lưu vào hệ thống dữ liệu quốc gia. Khi phát hiện giá bất thường, cơ quan chức năng lập tức can thiệp. Nhờ đó, giá nhà tại Malaysia luôn được kiểm soát ở mức hợp lý, trung tâm khoảng 50 – 60 triệu đồng/m2, vùng ven chỉ 40 triệu đồng/m2 – thấp hơn nhiều so với mặt bằng Hà Nội và TP.HCM hiện nay.
Thuế là công cụ, không phải “cây đũa thần”
Các chuyên gia đồng tình rằng thuế là công cụ quan trọng nhưng không thể giải quyết mọi vấn đề. Muốn thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cần đồng bộ nhiều giải pháp: tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền thông qua Quỹ Nhà ở Quốc gia, tháo gỡ pháp lý cho hàng nghìn dự án “đắp chiếu”, kiểm soát chặt chẽ hành vi thổi giá và xử lý nghiêm sai phạm.
Số liệu từ CBRE cho thấy chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025, giá bất động sản tại các đô thị lớn đã tăng bình quân 20 – 30% so với cùng kỳ. Tại Hà Nội, mức giá trung bình đã lên 80 triệu đồng/m2; ở TP.HCM là 85 triệu đồng/m2. Một số vị trí đắc địa đã chạm mốc 150 – 200 triệu đồng/m2.
Nếu không có biện pháp đủ mạnh, “cơn sốt giá” sẽ còn kéo dài, khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người dân ngày càng xa vời. Trong bức tranh ấy, chính sách thuế chống đầu cơ bất động sản không còn là lựa chọn, mà là điều kiện tất yếu để đưa thị trường trở lại cân bằng và bền vững.
